Ερωτήματα για την φορολογία (933)

Ερώτηση

933ΑΑ. Υπάρχει και ισχύει η απαλλαγή για αγορά ακινήτου μέχρι το τέλος του 2013; Δηλαδή για οποιαδήποτε αγορά ανεξαρτήτου ποσού, υπάρχει απαλλαγή από το πόθεν έσχες;

 

Απάντηση

Σύμφωνα με την παράγραφο 1 του άρθρου 8 του ν. 3899/2010 όπως αντικαταστάθηκε με την παράγραφο 6 του άρθρου 28 του νόμου 3986/2011:

“Οι διατάξεις της περίπτωσης γ' του άρθρου 17 του Κ.Φ.Ε. αναστέλλονται μέχρι και την 31.12.2013.”

Οι εν λόγω διατάξεις έχουν ως εξής:

“Ως ετήσια τεκμαρτή δαπάνη του φορολογουμένου, της συζύγου του και των προσώπων που τους βαρύνουν λογίζονται και τα χρηματικά ποσά που πραγματικά καταβάλλονται για:

γ) Αγορά ή χρονομεριστική ή χρηματοδοτική μίσθωση ακινήτων ή ανέγερση οικοδομών ή κατασκευή δεξαμενής κολύμβησης. Ως τίμημα αγοράς λαμβάνεται η αξία που προσδιορίζεται σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 41 του ν.1249/1982.”

 

Η αναστολή  ισχύει για δαπάνες που πραγματοποιούνται από 17.12.2010 σύμφωνα με την παράγραφο 7 του άρθρου 28 “Αντικειμενικές δαπάνες διαβίωσης - Αναστολή πόθεν έσχες ακινήτων” του ν.3986/2011

 

Περαιτέρω, σύμφωνα με το έγγραφο 1164637/Δ12A/30.11.2011, ισχύουν τα εξής:

 

Τεκμήριο απόκτησης ακινήτου κατά ψιλή κυριότητα, του οποίου το τίμημα κατεβλήθη στο επόμενο έτος από προϊόν δανείου, που χορηγήθηκε στον επικαρπωτή .

(...)
5. Από τα ανωτέρω συνάγεται ότι, επειδή το δάνειο εκταμιεύθηκε την 05/05/2011, η αγορά του ακινήτου, τόσο από την μητέρα που είναι η επικαρπώτρια, όσο και από την κόρη που είναι η ψιλή κυρία, υπάγεται στην απαλλαγή του άρθρου 28 του ν. 3986/2011. Αναφορικά με το δεύτερο ερώτημά σας, το σύνολο του χορηγηθέντος δανείου καθώς και οι καταβαλλόμενες τοκοχρεωλυτικές δόσεις του δανείου επιβαρύνουν την μητέρα η οποία και από την σύμβαση του δανείου εμφανίζεται ως οφειλέτης. Τέλος, η απαλλαγή του πόθεν έσχες σύμφωνα με τη διάταξη της παραγράφου 6 του άρθρου 28 του ν. 3986/2011, αφορά και τους ψιλούς κύριους, άρα και στην προκείμενη περίπτωση και την κόρη.”

Σύμφωνα με όλα τα παραπάνω ισχύει ότι η αναστολή από το τεκμήριο απόκτησης περιουσιακών στοιχείων παρέχεται για την αγορά ή ανέγερση οποιουδήποτε ακινήτου, ανεξαρτήτως ποσού.

 

Βεβαίως, θα θέλαμε να σας επισημάνουμε 2 ζητήματα που μπορεί να σας δημιουργήσουν πρόβλημα στο μέλλον:

1) Ανάλωση κεφαλαίου προηγούμενων χρήσεων

Σύμφωνα με το έγγραφο Δ12Α 1148627 ΕΞ 27.9.2013 προβλέπεται τα εξής:

“2. Eπισημαίνεται ότι τα έτη αυτά θα πρέπει να είναι συνεχόμενα και να φθάνουν μέχρι το προηγούμενο του κρινόμενου έτους (σχετ. έγγραφα 1087172/1642/Α0012/25.10.2005, 1085447/1986/Α0012/24.10.2006). Το θετικό αλγεβρικό άθροισμα των ετών αυτών θα αποτελέσει το συνολικό κεφάλαιο που σχηματίστηκε αυτά τα έτη.

Διευκρινίζεται επίσης ότι αν σε κάποιο έτος προκύψει αρνητικό υπόλοιπο και ο προσδιορισμός του εισοδήματος πραγματοποιηθεί με βάση τα τεκμήρια τότε θεωρείται ότι δεν απομένει κεφάλαιο προς επίκληση για το έτος αυτό (θεωρείται μηδενικό) και δεν επηρεάζει αρνητικά τα θετικά υπόλοιπα των προηγούμενων ετών. Αν όμως σε κάποιο έτος προκύψει αρνητικό υπόλοιπο από δαπάνες των άρθρων 16 και 17 του Κ.Φ.Ε., οι οποίες απαλλάσσονται της εφαρμογής του τεκμηρίου, τότε το έτος αυτό επηρεάζει αρνητικά τα θετικά υπόλοιπα των προηγούμενων ετών (σχετ. έγγραφο Δ12Α 1051611 ΕΞ2013/22-3-2013) .”

Σύμφωνα με όλα τα παραπάνω, σε περίπτωση που σε κάποια χρήση παραστεί η ανάγκη να γίνει ανάλωση κεφαλαίου, τα ποσά που καταβάλατε για την αγορά του ακινήτου, θα αφαιρεθούν από το διαθέσιμο προς ανάλωση εισόδημά σας – σε περίπτωση που τη δεδομένη χρήση δεν είχατε φορολογηθεί βάσει τεκμηρίων.

 

 

2)  Εισόδημα από προσαύξηση περιουσίας της παραγράφου 3 του άρθρου 15 του ν.3888/2010

Σύμφωνα με την ΠΟΛ 1095/29.4.2011, προβλέπονται τα εξής:

“1. Με τις διατάξεις της παραγράφου 3 του άρθρου 15 του ν.3888/2010, Φ.Ε.Κ. 175/Α' 30-9-2010, προστέθηκε εδάφιο στην παράγραφο 3 του άρθρου 48 του Κ.Φ.Ε. ν.2238/1994, ως εξής: « Σε προσαύξηση περιουσίας που προέρχεται από άγνωστη ή μη διαρκή ή μη σταθερή πηγή ή αιτία, ο φορολογούμενος μπορεί να κληθεί να αποδείξει είτε την πραγματική πηγή ή αιτία προέλευσής της, είτε ότι φορολογείται από άλλες διατάξεις, είτε ότι απαλλάσσεται από το φόρο με ειδική διάταξη, προκειμένου αυτό να μην φορολογηθεί ως εισόδημα από υπηρεσίες ελευθερίων επαγγελμάτων της χρήσης κατά την οποία επήλθε η προσαύξηση.

(...)

4. Η προσαύξηση της περιουσίας μπορεί να αναφέρεται σε κινητή ή ακίνητη περιουσία οποιασδήποτε μορφής, οικόπεδα, σπίτια, αυτοκίνητα, σκάφη, αεροσκάφη, πάσης φύσεως χρεώγραφα, (μετοχές, τοκομερίδια), καταθέσεις, κλπ.

(...)

7. Από τα παραπάνω προκύπτει ότι οι φορολογούμενοι, οι υποθέσεις των οποίων ελέγχονται, μπορούν να δικαιολογήσουν την οποιαδήποτε προσαύξηση περιουσίας με επιπλέον εισοδήματα τα οποία δεν εμφανίζονται στη φορολογική τους δήλωση, επικαλούμενοι τα επιπλέον έσοδα που είχαν αποκτήσει από τις πιο πάνω δραστηριότητες και εφόσον αυτά αποδεικνύονται.
8. Σε κάθε περίπτωση, οποιαδήποτε προσαύξηση περιουσίας διαπιστωθεί κατά τον έλεγχο, προκειμένου να φορολογηθεί ως εισόδημα από υπηρεσίες ελευθερίων επαγγελμάτων, απαιτείται να ελέγχονται και να συνεκτιμώνται τα πραγματικά στοιχεία, όπως αναφέρονται παραπάνω, και επίσης να ελέγχονται και να συνεκτιμώνται οι τυχόν δαπάνες απόκτησης περιουσιακών στοιχείων, που αποτελούν ή όχι τεκμήρια απόκτησης περιουσιακών στοιχείων όπως ορίζεται από τις διατάξεις των άρθρων 17 και 18 του Κ.Φ.Ε.

9. Σε όσες περιπτώσεις αποδεικνύεται ότι οποιαδήποτε προσαύξηση περιουσίας προέρχεται από δωρεά, δανειοδότηση κλπ. πρέπει να καταβάλλονται οι αναλογούντες αντίστοιχοι φόροι, τέλη κλπ. και τα αντίστοιχα πρόστιμα ή προσαυξήσεις.”

 

Σε αυτό το σημείο θα θέλαμε να σας ενημερώσουμε ότι σύμφωνα με την  παράγραφο 5 του άρθρου 34 του ν. 2961/2001, προβλέπεται ότι:

“5. Δεν θεωρούνται δωρεές ή γονικές παροχές, για την επιβολή του φόρου, οι δωρεές ή γονικές παροχές χρηματικών ποσών που συνιστώνται αποκλειστικά για την αγορά ή ανέγερση ακινήτων, η οποία εξαιρείται και δεν υπάγεται στις ρυθμίσεις της περίπτωσης γ΄ του άρθρου 17 του Κ.Φ.Ε., μέχρι του ποσού το οποίο εξαιρείται από αυτές.”

Περαιτέρω, σύμφωνα με την ΠΟΛ.1165/29.7.2011  προβλέπεται ότι

“Οι δωρεές και οι γονικές παροχές αυτές δεν θεωρούνται δωρεές και συνεπώς δεν θα υποβάλλονται οι οικείες δηλώσεις. Διευκρινίζουμε ότι, ακόμη κι αν οι φορολογούμενοι υποβάλουν δήλωση φόρου δωρεάς για την καταβληθείσα δαπάνη αγοράς/ανέγερσης ακινήτου (στην οποία συμπεριλαμβάνεται και η αμοιβή δικηγόρου, συμβολαιογράφου, τέλη μεταγραφής κ.λπ.), όπως αυτή ορίζεται κάθε φορά στον Κ.Φ.Ε., δεν θα θεωρείται δωρεά και δεν θα επιβάλλεται ο οικείος φόρος ούτε θα συνυπολογίζεται σε μεταγενέστερες δωρεές του ίδιου δωρητή προς τον ίδιο δωρεοδόχο ή στην κληρονομιά αυτού.”

 

Σύμφωνα με όλα τα παραπάνω, καταλήγουμε στο συμπέρασμα ότι στην περίπτωση που κληθείτε να δικαιολογήσετε την αγορά αυτού του ακινήτου με βάση τις διατάξεις περί “προσαύξησης περιουσίας της παραγράφου 3 του άρθρου 15 του ν.3888/2010”, μπορείτε να επικαλεστείτε ποσά που αποκτήθηκαν από δωρεές ή γονικές παροχές, χωρίς να προκύπτει η υποχρέωση καταβολής κάποιου φόρου, δεδομένου ότι όπως είδαμε  και παραπάνω για τις διατάξεις του Κώδικα Διατάξεων Φορολογίας Κληρονομιών, Δωρεών, Γονικών Παροχών Προικών και Κερδών από Τυχερά Παίγνια, τα εν λόγω ποσά δεν θεωρούνται δωρεές

 

Η ομάδα της ASTbooks