Ερώτηση

318ΑΑ.    Οικοδομική εταιρεία πήρε άδεια για ανέγερση οικοδομής τον Δεκέμβριο του 2007. Μέχρι σήμερα έχει αποπερατωθεί το 95% του έργου, έχουν πουληθεί μερικά από τα διαμερίσματα, έχει κλείσει τον λογαριασμό της με το ΙΚΑ την 23/11/2009, καθόσον δεν έχει άλλη υποχρέωση αγοράς ενσήμων  και δεν έχει καταθέσει ακόμα το ειδικό έντυπο απολογιστικού κόστους οικοδομής. Σε ποια χρονική στιγμή η εταιρεία είναι υποχρεωμένη να κάνει αυτοπαράδοση  των διαμερισμάτων που έχουν απομείνει απούλητα? Ευχαριστώ πολύ.

 

Απάντηση

N.2859/2000 – Κώδικας ΦΠΑ

«Αρθρο 6. Παράδοση ακινήτων

1.Παράδοση ακινήτων είναι η μεταβίβαση αποπερατωμένων ή ημιτελών κτιρίων ή τμημάτων τους και του οικοπέδου που μεταβιβάζεται μαζί με αυτά ως ενιαία ιδιοκτησία ή ιδανικών μεριδίων οικοπέδου επί των οποίων εφαρμόζεται το αμάχητο τεκμήριο της παραγράφου 1 του άρθρου 2 του α.ν. 1521/1950 (ΦΕΚ 245 Α΄) που κυρώθηκε με το ν. 1587/1950 (ΦΕΚ 294 Α΄), εφόσον πραγματοποιείται από επαχθή αιτία πριν από την πρώτη εγκατάσταση σε αυτά.

 Για την εφαρμογή του παρόντος νόμου θεωρούνται:
 α) ως κτίρια, τα κτίσματα γενικά και οι κάθε είδους κατασκευές που συνδέονται με τα κτίσματα ή με το έδαφος κατά τρόπο σταθερό και μόνιμο,
 β) ως πρώτη εγκατάσταση, η πρώτη χρησιμοποίηση με οποιονδήποτε τρόπο των κτιρίων ύστερα από την ανέγερσή τους, όπως είναι η ιδιοκατοίκηση, η ιδιόχρηση, η μίσθωση ή άλλη χρήση. Θεωρείται επίσης ότι πραγματοποιείται η πρώτη εγκατάσταση κατά το χρόνο που συμπληρώνεται τριετία από την ημερομηνία αποπεράτωσης της οικοδομής.»

(Η περίπτωση β' της παραγράφου 1 του άρθρου 6, τέθηκε όπως αντικαταστάθηκε με την παράγραφο 1 του άρθρου 27 του ν. 3943/2011 και εφαρμόζεται για οικοδομές οι οποίες αποπερατώνονται από 1.1.2011 και εφεξής σύμφωνα με την περίπτωση α' της παραγράφου 16 του άρθρου 27 του ιδίου νόμου. Με την ίδια περίπτωση ορίζεται ότι για τις οικοδομές που αποπερατώθηκαν έως 31.12.2010, ως χρόνος έναρξης της τριετίας από την αποπεράτωση θεωρείται η 1.1.2011)

Με την απόφαση Υπ. Οικ.: ΠΟΛ. 1150/14-07-2011 παρέχονται οι ακόλουθες οδηγίες και διευκρινίσεις για την ορθή και ομοιόμορφη εφαρμογή των διατάξεων των παραγράφων 1 και 4 του άρθρου 27 του ν.3943/2011:

«1. Παράγραφοι 1 και 4 – Χρόνος πρώτης εγκατάστασης σε νεόδμητα ακίνητα.

α) Με τις διατάξεις της παραγράφου 1, τροποποιείται η περίπτωση β΄ της παραγράφου 1 του άρθρου 6 του Κώδικα ΦΠΑ (κυρ.ν.2859/2000) και θεωρείται πλέον ότι πραγματοποιείται η πρώτη εγκατάσταση στα ακίνητα (στις παραδόσεις των οποίων έχουν εφαρμογή οι διατάξεις του Κώδικα ΦΠΑ) κατά τον χρόνο που συμπληρώνεται τριετία από την αποπεράτωση της οικοδομής, αντί πενταετίας από την έκδοση της οικοδομικής αδείας, όπως ίσχυε. Μετά την τροποποίηση αυτή, το ακίνητο θεωρείται νεόδμητο μέχρι την συμπλήρωση τριετίας από την αποπεράτωση της οικοδομής. Στο χρονικό αυτό σημείο της συμπλήρωσης τριετίας από την αποπεράτωση, για τα ακίνητα τα οποία δεν έχουν μεταβιβασθεί ή δεν έχουν χρησιμοποιηθεί και παραμένουν στην κατασκευαστική επιχείρηση προς πώληση, θεωρείται ότι επήλθε για αυτά η πρώτη χρησιμοποίηση. Κατά συνέπεια κατά την εν λόγω ημερομηνία θεωρείται ότι επέρχεται η παράδοση του ακινήτου (άρθ. 7§2γ του Κώδικα ΦΠΑ) και προκύπτει για το λόγο αυτό υποχρέωση των κατασκευαστικών επιχειρήσεων, μέχρι την εν λόγω ημερομηνία, να υποβάλουν ειδική δήλωση ΦΠΑ, σύμφωνα με τα οριζόμενα στην ΑΥΟ ΠΟΛ.1053/27-3-2006 καθώς και να καταβάλλουν το φόρο που αναλογεί επί του συνολικού κόστους κάθε αδιάθετης ιδιοκτησίας, με την περιοδική δήλωση που υποβάλλεται για την φορολογική περίοδο εντός της οποίας υποβάλλεται η ειδική δήλωση. Η μεταβίβαση των ακινήτων μετά τη συμπλήρωση της εν λόγω τριετίας, δεν συνιστά πράξη υπαγόμενη στο ΦΠΑ, αλλά υπαγόμενη σε ΦΜΑ.

Η ισχύς της διάταξης αυτής αρχίζει από 1 Ιανουαρίου του 2011. Παράλληλα η ίδια ημερομηνία (1-1-2011) θεωρείται ως χρόνος έναρξης της τριετίας από την αποπεράτωση της οικοδομής, για τις οικοδομές που έχουν αποπερατωθεί μέχρι και 31 Δεκεμβρίου του 2010.

Παράδειγμα: Οικοδομή για την οποία εκδόθηκε οικοδομική άδεια στις 5-1-2006 αποπερατώθηκε την 8-4-2010.

Στην περίπτωση αυτή σύμφωνα με την προϊσχύουσες διατάξεις του άρθρου 6 του Κώδικα ΦΠΑ συμπληρώθηκε πενταετία από την έκδοση της οικοδομικής άδειας την 5-1-2011 και υπήρχε υποχρέωση για τις ιδιοκτησίες της οικοδομής που δεν είχαν χρησιμοποιηθεί για οποιοδήποτε λόγο μέχρι το χρόνο αυτό α) υποβολής ειδικής δήλωσης ΦΠΑ για την πράξη της αυτοπαράδοσης και β) απόδοσης του οφειλόμενου ΦΠΑ με την εμπρόθεσμη περιοδική δήλωση για την φορολογική περίοδο, εντός της οποίας υποβάλλεται η ειδική δήλωση ΦΠΑ.

Με τις νέες διατάξεις η ειδική δήλωση ΦΠΑ για την πράξη της αυτοπαράδοσης υποβάλλεται μέχρι την 1-1-2014 και ο οφειλόμενος ΦΠΑ πρέπει να αποδοθεί με την εμπρόθεσμη περιοδική δήλωση που υποβάλλεται για την φορολογική περίοδο εντός της οποίας υποβάλλεται η ειδική δήλωση.

Αυτονόητο είναι ότι με την έναρξη ισχύος της νέας διάταξης, το στοιχείο με τίτλο «Παράδοση Κτισμάτων» εξακολουθεί να εκδίδεται με την ολοκλήρωση της παράδοσης των κτισμάτων στον οικοπεδούχο, όπως ορίζεται με την ΑΥΟ ΠΟΛ.1039/9-3-2006, χωρίς να ισχύει πλέον ο περιορισμός που αναφέρεται στην εγκύκλιο ΠΟΛ 1067/2-5-2010, δηλαδή ότι το εν λόγω στοιχείο πρέπει να εκδοθεί εντός της πενταετίας από την έκδοση της οικοδομικής άδειας.

Επίσης το έντυπο απολογιστικού κόστους εξακολουθεί να υποβάλλεται υποχρεωτικά μετά την αποπεράτωση της οικοδομής και εντός 30 ημερών από την ημερομηνία καταχώρησης της τελευταίας εγγραφής στο βιβλίο κοστολογίου, σύμφωνα με τα αναφερόμενα στην ΑΥΟ ΠΟΛ.1105/8-8-2006.

Η οικοδομή θεωρείται αποπερατωμένη κατά την ημερομηνία που δηλώνεται η αποπεράτωση των εργασιών για τις οποίες απαιτείται καταβολή εισφορών στο ΙΚΑ.

β) Με τις διατάξεις της παραγράφου 4 καθιερώνεται η υποχρέωση για το Ίδρυμα Κοινωνικών Ασφαλίσεων (Ι.Κ.Α.), να αποστέλλει τον Φεβρουάριο κάθε έτους στην Γενική Γραμματεία Πληροφορικών Συστημάτων (ΓΓΠΣ) τα στοιχεία των οικοδομών οι οποίες δηλώθηκαν στο ΙΚΑ ως αποπερατωθείσες κατά το αμέσως προηγούμενο έτος, καθώς και τα στοιχεία του κυρίου του έργου και του κατασκευαστή, έτσι ώστε να είναι εφικτός ο προσδιορισμός των κατασκευαστικών επιχειρήσεων για τις οποίες υπάρχει υποχρέωση αυτοπαράδοσης, για αδιάθετες ιδιοκτησίες μετά την παρέλευση τριετίας από την αποπεράτωσή τους. Η αποπεράτωση της οικοδομής θεωρείται ότι συντελείται κατά την ημερομηνία που δηλώνεται η αποπεράτωση των εργασιών για τις οποίες απαιτείται καταβολή εισφορών στο ΙΚΑ. Σημειώνεται ότι από τα στοιχεία αυτά θα προκύπτουν πληροφορίες και για τα άτομα που ασχολούνται με την κατασκευή και πώληση οικοδομών κατά συνήθη δραστηριότητα ή κατά σύστημα, χωρίς να δηλώνουν στη ΔΟΥ την δραστηριότητά τους αυτή.»

 

Εφόσον λοιπόν η επιχείρησή σας έχει υποβάλει στο ΙΚΑ ΔΗΛΩΣΗ ΜΕΤΑΒΟΛΩΝ ΟΙΚΟΔΟΜΟΤΕΧΝΙΚΟΥ ΕΡΓΟΥ με ημερομηνία αποπεράτωσης την 23/11/2009, θεωρείται ως αποπεράτωση της οικοδομής η παραπάνω ημερομηνία.

 Για τις οικοδομές που έχουν αποπερατωθεί μέχρι και 31 Δεκεμβρίου του 2010 ως χρόνος έναρξης της τριετίας από την αποπεράτωση θεωρείται η 1.1.2011 για τις ιδιοκτησίες της οικοδομής που δεν είχαν χρησιμοποιηθεί για οποιοδήποτε λόγο μέχρι το χρόνο αυτό και υπάρχει υποχρέωση  α) υποβολής ειδικής δήλωσης ΦΠΑ για την πράξη της αυτοπαράδοσης και β) απόδοσης του οφειλόμενου ΦΠΑ με την εμπρόθεσμη περιοδική δήλωση για την φορολογική περίοδο, εντός της οποίας υποβάλλεται η ειδική δήλωση ΦΠΑ.

Στην περίπτωσή σας η ειδική δήλωση ΦΠΑ για την πράξη της αυτοπαράδοσης υποβάλλεται μέχρι την 1-1-2014 και ο οφειλόμενος ΦΠΑ πρέπει να αποδοθεί με την εμπρόθεσμη περιοδική δήλωση που υποβάλλεται για την φορολογική περίοδο εντός της οποίας υποβάλλεται η ειδική δήλωση.

Η ομάδα της AST BOOKS.