Ερωτήματα για τον Φ.Π.Α. (851)

Ερώτηση

851ΑΑ. Σας ευχαριστώ εκ των προτέρων. Η ερώτησή μου είναι η εξής. Ιδιώτης το 2003 εκδίδει οικοδομική άδεια για εξοχικές κατοικίες. Το 2007 ζητά παράταση της οικοδομικής άδειας έως 2011. Το 2008 προχωράει σε κάποιες εργασίες (εκσκαφή θεμελίωση 1ης κατοικίας) και το 2009 υπογράφει εργολαβικό στο οποίο περιγράφονται οι εργασίες τις οποίες ο ίδιος έχει κάνει και ζητά την ολοκλήρωση των κατοικιών με το σύστημα της αντιπαροχής. Το έργο αυτό χαρακτηρίστηκε από την αρμοδία ΔΟΥ ως εργοτάξιο και δεν εντάχθηκε στο καθεστώς του ΦΠΑ το 2009. Το 2012 εκπρόθεσμα έγινε και η διακοπή του. Τώρα τη στιγμή που επρόκειτο να πληρωθεί φόρος μεταβίβασης μιας κατοικίας η ΔΟΥ ζητά την ένταξη του στο καθεστώς του ΦΠΑ. Η ερώτηση είναι εάν ορθώς τότε, το 2009, αποφασίστηκε η μη ένταξή του και κατά πόσο η ΔΟΥ σήμερα μπορεί να ζητάει κάτι τέτοιο;

 

Απάντηση

Στην ΠΟΛ 1083/25-5-2006 αναφέρονται τα εξής:

«3. Με τις διατάξεις της παραγράφου 3 του άρθρου 1 του Ν. 3427/2005 αντικαθίσταται η παράγραφος 4 του άρθρου 6 του Κώδικα Φ.Π.Α. και ορίζεται ότι στο ΦΠΑ υπάγονται τα ακίνητα των οποίων η άδεια κατασκευής εκδίδεται από την 1^η Ιανουαρίου 2006 καθώς και τα ακίνητα των οποίων η άδεια κατασκευής έχει εκδοθεί πριν την ανωτέρω ημερομηνία, αλλά αναθεωρείται από την 1^η Ιανουαρίου 2006, εφόσον μέχρι την ημερομηνία αναθεώρησης δεν έχουν αρχίσει οι εργασίες κατασκευής.

Είναι σαφές ότι, εφόσον η άδεια οικοδομής έχει εκδοθεί η αναθεωρηθεί μέχρι και 31/12/2005, το ακίνητο δεν υπάγεται σε ΦΠΑ, ανεξαρτήτως χρόνου έναρξης των εργασιών κατασκευής ή υπογραφής του εργολαβικού προσυμφώνου (σε περίπτωση αντιπαροχής). Επίσης είναι σαφές ότι δεν υπάγεται σε ΦΠΑ το ακίνητο του οποίου η άδεια αναθεωρείται από 1/1/2006 και μετά και μέχρι την ημερομηνία έκδοσης της αναθεωρημένης άδειας έχουν ξεκινήσει εργασίες κατασκευής (σύμφωνα με άδεια εκδοθείσα μέχρι και 31/12/2005).

Για τα ακίνητα των οποίων η άδεια κατασκευής εκδίδεται ή αναθεωρείται από 1/1/2006 και μετά (και μέχρι την ημερομηνία αναθεώρησης δεν έχουν αρχίσει εργασίες κατασκευής) μπορεί με αίτηση των ενδιαφερομένων να χορηγηθεί εξαίρεση από την υπαγωγή στο ΦΠΑ εφ΄ όσον έχει κατατεθεί πλήρης φάκελος στη πολεοδομία και έχει υπογραφεί προσύμφωνο και εργολαβικό συμβόλαιο κατασκευής μέχρι και τις 25/11/2005 (επί αντιπαροχής). Σε περίπτωση που η οικοδομή ανεγείρεται σε ιδιόκτητο από την κατασκευαστική επιχείρηση οικόπεδο, αρκεί η κατάθεση πλήρους φακέλου στην πολεοδομία μέχρι και τις 25/11/2005.

Η εξαίρεση εξακολουθεί να ισχύει στην περίπτωση αναγκαστικής αλλαγής των προσώπων των συμβαλλομένων στο προσύμφωνο και εργολαβικό κατασκευής μερών λόγω θανάτου και συνέχισης της ίδιας σύμβασης από τους κληρονόμους του θανόντος (π.χ. οικοπεδούχος που έχει υπογράψει με εργολάβο κατασκευαστή προσύμφωνο και εργολαβικό συμβόλαιο κατασκευής αποβιώνει, το παιδί του αποδέχεται την κληρονομιά και συνεπώς και τα απορρέοντα από αυτήν δικαιώματα και συναινεί στην συνέχιση της οικοδομής).

Με την Απόφαση του Υπουργού Οικονομίας και Οικονομικών ΠΟΛ. 1038/9.3.2006 καθορίστηκε η διαδικασία και ο τρόπος χορήγησης της παραπάνω εξαίρεσης. Διευκρινίσεις και οδηγίες για την εφαρμογή της παραπάνω ΑΥΟΟ δόθηκαν με την εγκύκλιο ΠΟΛ. 1066/2.5.2006.»

Με τη ΠΟΛ.1066/2-5-2006 δόθηκαν οι παρακάτω οδηγίες:

«1. Πεδίο εφαρμογής - Προϋποθέσεις υπαγωγής στην εξαίρεση.

Η εξαίρεση από την επιβολή Φ.Π.Α. οικοδομών εφαρμόζεται για οικοδομές που ανεγείρονται σε ιδιόκτητο οικόπεδο ή με το σύστημα της αντιπαροχής, των οποίων η άδεια εκδίδεται ή αναθεωρείται από την 1/1/2006 εφόσον μέχρι 25/11/2005 πληρούνται κατά περίπτωση οι ακόλουθες προϋποθέσεις:

α) για οικοδομή που ανεγείρεται σε ιδιόκτητο από την κατασκευαστική επιχείρηση οικόπεδο να έχει κατατεθεί πλήρης φάκελος στην πολεοδομία

β) για οικοδομή που ανεγείρεται με το σύστημα της αντιπαροχής να έχει κατατεθεί πλήρης φάκελος στην πολεοδομία και να έχει υπογραφεί προσύμφωνο και εργολαβικό συμβόλαιο.

Διευκρινίζεται ότι για αναθεώρηση αδείας οικοδομής, εφόσον έχει κατατεθεί κατά περίπτωση πλήρης φάκελος, πλήρης φάκελος-προσύμφωνο και εργολαβικό συμβόλαιο μέχρι 25/11/2005, η εξαίρεση χορηγείται χωρίς να εξετάζεται η έναρξη ή μη των εργασιών κατασκευής στην οικοδομή μέχρι την ημερομηνία έκδοσης της αναθεωρημένης άδειας.

Η εξαίρεση χορηγείται με αίτηση του υποκειμένου, που υποβάλλεται στην αρμόδια για την έδρα του Δ.Ο.Υ.

Οι κατασκευαστικές επιχειρήσεις, που πληρούν τις παραπάνω προϋποθέσεις, εξακολουθούν να διενεργούν για τις οικοδομές αυτές απαλλασσόμενες πράξεις χωρίς δικαίωμα έκπτωσης του φόρου των αντίστοιχων εισροών, όπως και πριν την έναρξη ισχύος του Ν. 3427/27-12-2005 (ΦΕΚ 312 Α΄).»

Από τα παραπάνω για την περίπτωσή σας προκύπτουν τα εξής:

α) Λόγω έκδοσης της αρχικής άδειας πριν την 1/1/2006 η οικοδομή δεν υπαγόταν στο ΦΠΑ μέχρι την αναθεώρηση της άδειάς της ανεξάρτητα της έναρξης ή μη εργασιών.

β) Κατά την αναθεώρηση της άδειας:

βα) αν είχαν ξεκινήσει εργασίες συνεχίζει η εξαίρεση από το ΦΠΑ.

ββ) αν δεν είχαν ξεκινήσει εργασίες έπρεπε να αιτηθείτε τη συνέχεια της εξαίρεσης με τη διαδικασία της ΠΟΛ. 1038/9-3-2006.

γ) Με την υπογραφή εργολαβικού συμφώνου αντιπαροχής η οικοδομή υπάγεται πλέον σε καθεστώς ΦΠΑ.

 

Η ομάδα της AST BOOKS.