Ερώτηση

926ΑΑ. Παρατηρήσεις επί της Ερώτησης 923ΑΑ. Αφού ευχαριστήσω θερμά για την απάντηση θα ήθελα να παρατηρήσω τα εξής:

επί του πρώτου ερωτήματος: Θ συμφωνήσω ότι με τον νέο ΚΦΕ το εισόδημα απο ΚΑΔ. 68.20 εκμίσθωση και διαχείριση ιδιοκτητών ή μισθωμένων ακινήτων ατομικής επιχείρησης θα πρέπει να θεωρηθεί ως κέρδος από επιχειρηματική δραστηριότητα και να αφαιρούνται οι επιχειρηματικές δαπάνες και οι αποσβέσεις προκειμένου να εξευρεθεί το κέρδος. Μένει βέβαια να το δούμε στην πράξη πως θα ερμηνευθεί η διάταξη γιατί παλαιότερα μόνο ΑΕ και ΕΠΕ δικαιούταν, ενώ ατομικές και προσωπικές εταιρείες όχι.

Όσον αφορά τις αποσβέσεις δοθέντος ότι στο άρθρο 24 του νένου ΚΦΕ αναφέρει ότι: 7. Το ποσό της απόσβεσης δεν δύναται να υπερβεί το κόστος κτήσης ή κατασκευής, περιλαμβανομένου του κόστουςβλτίωσης, ανανέωσης και ανακατασκευής.
Η ερώτηση μου στην οποία θεωρώ ότι δεν έλαβα απάντηση είχε το εξής νόημα.

Έστω ιδιώτης κάτοχος 3 ακινήτων ιδρύει ατομική επιχείρηση με ΚΑΔ 68.20 Εκμίσθωση και διαχείριση ιδιοκτητών ή μισθωμένων
ακινήτων το 2013.

Το πρώτο ακίνητο το είχε αγοράσει €300.000 το 2010 βάσει συμβολαίου. Η αξία που θα υπολογίζει αποσβέσεις θα είναι €300.000 ή μειωμένη βάσει των ετών που μεσολαβούν από το 2010 εώς την ίδρυση της επιχείρησης το 2013;
Τα άλλα δύο ακίνητα έστω ότι τα απέκτησε με γονική παροχή και δωρεά. Αξία στα συμβόλαια €200.000 και €250.000 το 2008. Εδώ όμως ως κόστος κτήσης μπορούμε να θεωρήσουμε την αξία των ακινήτων ή μόνο το κόστος απόκτησης, δηλαδή φόρους, συμβολαιογραφικά κλπ;
Θα παρακαλούσα αν είναι δυνατόν να είχα μία απάντηση επ αυτού. τέλος όσον αφορά το δεύτερο ερώτημα θα ήθελα να ενημερώσω ότι βρήκα στο βιβλίο του κ. --------- σελ. 341, έκδοση 2006, ότι με την δημοσίευση του Ν. 2386/96 από τα κίνητρα του Ν. 2166/93 εξαιρέθηκαν οι κτηματικές εταιρείες (κατασκευής ή εκμετάλλευσης κινητών)

Ευχαριστώ θερμά και αναμένω την απάτηση σας για τις αποσβέσεις

Απάντηση

Όσον αφορά το πρώτο σας ερώτημα, θεωρούμε ότι η απάντηση που σας δώσαμε στην ερώτηση 923ΑΑ δεν ήταν σωστή, δεδομένου ότι λανθασμένα εκ λάβαμε τη δραστηριότητα που μας περιγράφετε, ως δραστηριότητα πώλησης ακινήτων και όχι ως δραστηριότητα εκμίσθωσης ακινήτων.

Κατόπιν της ανακίνησης του θέματος, θεωρούμε ότι η ορθή απάντηση στην αρχική σας ερώτηση έχει ως εξής:

Σύμφωνα με το άρθρο 7 του Ν. 4172/2013, προβλέπονται τα εξής:

“1. Φορολογητέο εισόδημα είναι το εισόδημα που απομένει μετά την αφαίρεση των δαπανών που εκπίπτουν, σύμφωνα με τις διατάξεις του Κ.Φ.Ε. από το ακαθάριστο εισόδημα.
2. Ο Κ.Φ.Ε. διακρίνει τις ακόλουθες κατηγορίες ακαθάριστων εισοδημάτων:

  • α) εισόδημα από μισθωτή εργασία και συντάξεις,
  • β) εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα,
  • γ) εισόδημα από κεφάλαιο και
  • δ) εισόδημα από υπεραξία μεταβίβασης κεφαλαίου.

 

Σύμφωνα με το άρθρο 39 του Ν. 4172/2013 προβλέπονται τα εξής:

"1. Ο όρος «εισόδημα από ακίνητη περιουσία» σημαίνει το εισόδημα, σε χρήμα ή σε είδος, που προκύπτει από την εκμίσθωση ή την ιδιοχρησιμοποίηση ή τη δωρεάν παραχώρηση χρήσης γης και ακινήτων. Ειδικότερα το εισόδημα αυτό προκύπτει από:

  • α) Εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή παραχώρηση χρήσης γης ή ακινήτων συμπεριλαμβανομένων των κτιρίων, κατασκευών και κάθε είδους εγκαταστάσεων και εξοπλισμού τους.
  • β) Εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή παραχώρηση χρήσης μεταλλείων, λατομείων, δασικών και αγροτικών εκτάσεων στις οποίες περιλαμβάνονται λιβάδια, καλλιεργήσιμες γαίες, βοσκήσιμες γαίες, καθώς και κάθε είδους κατασκευές ή εγκαταστάσεις που είναι στην επιφάνεια του εδάφους ή κάτω από αυτή, όπως τα ιχθυοτροφεία, οι λίμνες, οι δεξαμενές, οι πηγές και τα φρέατα.
  • γ) Εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή παραχώρηση χρήσης από την παραχώρηση χώρου για την τοποθέτηση κάθε είδους διαφημιστικών επιγραφών.
  • δ) Εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή παραχώρηση χρήσης κοινόχρηστων χώρων σε ακίνητα.

2. Το εισόδημα σε είδος αποτιμάται στην αγοραία αξία. Το εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραχώρηση τεκμαίρεται ότι συνίσταται στο τρία τοις εκατό (3%) της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Κατ' εξαίρεση το τεκμαρτό εισόδημα του προηγούμενου εδαφίου που αφορά δωρεάν παραχώρηση κατοικίας μέχρι διακόσια τετραγωνικά μέτρα (200 τ.μ.) προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως κύρια κατοικία προς ανιόντες ή κατιόντες απαλλάσσεται από το φόρο.

3. Οι ακόλουθες δαπάνες εκπίπτουν με τις παρακάτω προϋποθέσεις:

  • α) Αν ο εκμισθωτής ή ο παραχωρών είναι φυσικό πρόσωπο εκπίπτει ποσοστό πέντε τοις εκατό (5%) για δαπάνες επισκευής, συντήρησης, ανακαίνισης ή άλλες πάγιες και λειτουργικές δαπάνες του ακινήτου.
  • β) Αν ο εκμισθωτής ή ο παραχωρών είναι νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου και τα κάθε είδους ιδρύματα οι κάθε είδους δαπάνες εκπίπτουν σε ποσοστό εβδομήντα πέντε τοις εκατό (75%). Ειδικά για το Άγιο Όρος το ποσοστό της έκπτωσης για τις δαπάνες του προηγούμενου εδαφίου ανέρχεται σε ποσοστό εκατό τοις εκατό (100%).
  • γ) Αν ο εκμισθωτής ή ο παραχωρών είναι νομικό πρόσωπο ιδιωτικού δικαίου μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα εκπίπτουν σε ποσοστό εβδομήντα πέντε τοις εκατό (75%), οι δαπάνες επισκευής, συντήρησης, ανακαίνισης, καθώς και οι πάγιες και λειτουργικές δαπάνες.
  • δ) Το μίσθωμα που καταβάλλεται στις περιπτώσεις υπεκμίσθωσης.
  • ε) Οι δαπάνες αντιπλημμυρικών έργων και έργων αποξήρανσης ελών σε ποσοστό δέκα τοις εκατό (10%).
  • στ) Το ποσό της αποζημίωσης που καταβάλλει, βάσει νόμου, ο εκμισθωτής στο μισθωτή για τη λύση της μισθωτικής σχέσης του ακινήτου.”

 

Περαιτέρω, θα θέλαμε να σημειώσουμε πως το εν λόγω άρθρο του Ν. 4172/2013, ανήκει στο δεύτερο μέρος του νόμου, που αφορά το φόρο εισοδήματος των φυσικών προσώπων.

Σύμφωνα με όλα τα παραπάνω, δεδομένου ότι μιλάμε για φυσικό πρόσωπο και  από τη στιγμή που γίνεται ρητή αναφορά στο άρθρο 39 ότι το εισόδημα από εκμίσθωση κτιρίων είναι εισόδημα από “ακίνητη περιουσία”, η οποία εμπίπτει στην κατηγορία γ του άρθρου 7 του ίδιου νόμου (εισόδημα από κεφάλαιο), θεωρούμε ότι δεν έχουν εφαρμογή οι διατάξεις των άρθρων 21-29, αλλά οι διατάξεις των άρθρων 35-40 του νέου ΚΦΕ και κατά συνέπεια δεν μπορείτε να αποσβέσετε το κόστος απόκτησης ή ανέγερσης του εν λόγω κτιρίου, παρά μόνο ποσοστό 5% για τις  δαπάνες επισκευής, συντήρησης, ανακαίνισης ή άλλες πάγιες και λειτουργικές δαπάνες του ακινήτου, που προβλέπονται από την παράγραφο 3 του άρθρου 39.

Διαφορετική είναι η αντιμετώπιση της περίπτωσης της αγοραπωλησίας ακινήτων ή της ιδιόχρησης ακινήτου από ατομική επιχείρηση, όπου έχουν εφαρμογή όλα όσα σας απαντήσαμε στην ερώτηση 923.

Ακόμη θεωρούμε ότι η μοναδικά διαφορά, στο συγκεκριμένο ζήτημα, σε σχέση με τις προϊσχύουσες διατάξεις, έγκειται στο γεγονός ότι πλέον για τις προσωπικές εταιρείες (Ο.Ε., Ε.Ε κτλ) ισχύει ότι και για τις Α.Ε., ΕΠΕ κτλ.

Όσον αφορά το δεύτερο ερώτημά σας,  θα θέλαμε να σας ενημερώσουμε ότι  όσα διαβάσατε στο βιβλίο του κυρίου ....... αναφορικά με την εξαίρεση από την υπαγωγή στο ν.2166/1993 των κτηματικών εταιριών  βεβαίως και  ήταν σωστά και ίσχυαν κατά την περίοδο που εξέδωσε το συγκεκριμένο βιβλίο του, δηλαδή κατά το έτος 2006.

Ωστόσο, με το άρθρο 322 του ν.4072/2012 η εξαίρεση αυτή καταργήθηκε.

Συγκεκριμένα, με την αιτιολογική έκθεση του νόμου ορίζεται ότι:(………)

Με την παράγραφο 3 καταργείται η εξαίρεση από την υπαγωγή στις διατάξεις του ν.δ. 1297/1972 και του ν. 2166/1993 των επιχειρήσεων των οποίων το αντικείμενο εργασιών είναι κατά κύριο λόγο η κατασκευή ή εκμετάλλευση ακινήτων, για λόγους ίσης μεταχείρισης των επιχειρήσεων αυτών με τις υπόλοιπες, για την τόνωση της κτηματαγοράς, αλλά και γιατί έχει εκλείψει πλέον η δυνατότητα καταστρατήγησης των διατάξεων της φορολογίας μεταβίβασης ακινήτων, αφού πλέον και κατά τη μεταβίβαση μετοχών κτηματικής εταιρείας οφείλεται φόρος 5%, υποχρέωση που δεν υπήρχε κατά τη θέσπιση των διατάξεων του ν.δ. 1297/1972 και του ν. 2166/1993(……..)

Σας παραθέτουμε και τις σχετικές παραγράφους του άρθρου:

1. Οι διατάξεις του άρθρου 1 του ν.δ.1297/1972 (Α΄217) αντικαθίστανται ως εξής:
«Οι διατάξεις του παρόντος εφαρμόζονται επί συγχωνεύσεως ή μετατροπής επιχειρήσεων, οποιασδήποτε μορφής, σε ανώνυμη εταιρεία ή προς το σκοπό ίδρυσης ανώνυμης εταιρείας, καθώς και επί συγχωνεύσεως ή μετατροπής επιχειρήσεων, οποιασδήποτε μορφής, εφόσον σε αυτές δεν περιλαμβάνεται ανώνυμη εταιρεία, σε εταιρεία περιορισμένης ευθύνης ή προς το σκοπό ίδρυσης εταιρείας περιορισμένης ευθύνης.»

2. Οι διατάξεις της προηγούμενης παραγράφου ισχύουν από το χρόνο λήξης που προβλεπόταν από τις αντικατασταθείσες διατάξεις.

3. Το άρθρο 12 του ν.δ. 1297/1972 παύει να ισχύει για συγχωνεύσεις ή μετατροπές επιχειρήσεων που πραγματοποιούνται σύμφωνα με τις διατάξεις του νομοθετήμα τος αυτού από τη δημοσίευση του παρόντος και μετά. Επίσης, παύει να ισχύει η παράγραφος 11 του άρθρου 7 του ν. 2386/1996 (Α΄43) για μετασχηματισμούς επιχειρήσεων που πραγματοποιούνται σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 1 έως και 5 του ν. 2166/1993 (Α΄ 137). Το προηγούμενο εδάφιο καταλαμβάνει μετασχηματισμούς για την πραγματοποίηση των οποίων συντάσσονται ισολογισμοί μετασχηματισμού από τη δημοσίευση του παρόντος και μετά.

Όσον αφορά το ζήτημα της απαλλαγής από τον ΦΜΑ, έχουν εφαρμογή τα εξής:

(...) Η απαλλαγή αυτή καταλαμβάνει τα εισφερόμενα ακίνητα, τα οποία ανήκουν στην κυριότητα των μετασχηματιζομένων επιχειρήσεων κατά το χρόνο που γίνεται ο μετασχηματισμός.

Η απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης παρέχεται σε όλα τα ακίνητα που ανήκουν στις μετασχηματιζόμενες επιχειρήσεις, ανεξάρτητα αν αυτά χρησιμοποιούνται για τις ανάγκες της επιχείρησης ή είναι εκμισθωμένα σε τρίτους κατά το χρόνο του μετασχηματισμού. Επομένως, εφόσον ο μετασχηματισμός γίνεται με τις διατάξεις του νόμου 2166/93, για την απαλλαγή από το φόρο μεταβιβάσεως των εισφερομένων ακινήτων, δεν απαιτούνται οι προϋποθέσεις που προβλέπονται από τις διατάξεις του άρθρου 3 του ν.δ.1297/1972 (τα εισφερόμενα ακίνητα θα χρησιμοποιηθούν δια τας ανάγκας της συγχωνευούσης ή της συνιστωμένης εταιρείας τουλάχιστον επί μιαν πενταετίαν από της συγχωνεύσεως ή μετατροπής, τα ακίνητα, που εισφέρθηκαν στη μετατρεπόμενη ή συγχωνευμένη επιχείρηση, να είχαν χρησιμοποιηθεί για τις ανάγκες της εισφέρουσας αυτά επιχείρησης, τουλάχιστο, για μια πενταετία πριν από τη μετατροπή ή τη συγχώνευση).

Στις περιπτώσεις μετασχηματισμού επιχειρήσεων με τις διατάξεις του νόμου 2166/93, εάν οι μετασχηματιζόμενες επιχειρήσεις έχουν ακίνητα, απαιτείται για κάθε ακίνητο υποβολή δήλωσης φόρου μεταβίβασης (ΦΜΑ), που θα επισυναφθεί στο συμβόλαιο, στην οποία ως δηλωθείσα αξία θα αναγραφεί η λογιστική αξία που προκύπτει από το ειδικό κεφάλαιο της έκθεσης ελέγχου φορολογίας εισοδήματος των φοροτεχνικών εμπειρογνωμόνων ή του ορκωτού ελεγκτή.

Εφόσον δε, συντρέχουν όλες οι προϋποθέσεις μετασχηματισμού των επιχειρήσεων η ανωτέρω δηλωθείσα αξία θεωρείται ως ειλικρινής, χωρίς την καταβολή φόρου μεταβίβασης.

Σε περίπτωση όμως που μετά τη διαδικασία του μετασχηματισμού διαπιστωθεί ότι δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις του νόμου αυτού, αίρεται, εκτός των άλλων και η απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης και ο φόρος θα επιβληθεί επί της αγοραίας αντικειμενικής αξίας των εισφερθέντων ακινήτων κατά το χρόνο της εισφοράς.

Στο σημείο αυτό πρέπει να επισημανθεί ότι τα συγκριτικά στοιχεία που δημιουργούνται με την οριστικοποίηση των ανωτέρω υποθέσεων δεν μπορεί να χρησιμοποιηθούν από τον προϊστάμενο ΔΟΥ για άλλες μεταβιβάσεις. (ΠΟΛ.1080/5.4.1994)

 

Δήλωση μεταβίβασης ακινήτων λόγω μετασχηματισμού βάσει του νόμου 2166/93.

Σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ. 5 του αρθρ. 2 της ΑΥΟ. 1027411/842/ ΔΜ/ 26-2-98 ΦΕΚ 193/Β περί Α.Φ.Μ., όπως τροποποιήθηκε και ισχύει μέχρι σήμερα, χορηγείται υποχρεωτικά Α.Φ.Μ. σε όσους υποβάλλουν δήλωση φορολογίας κεφαλαίου λόγω απόκτησης κινητών ή ακίνητων περιουσιακών στοιχεί-ων από οποιαδήποτε αιτία.

Περαιτέρω με τις διατάξεις της παραγράφου 1 του άρθρου 3 της ίδιας ως άνω απόφασης ορίζεται ότι αναγράφεται υποχρεωτικά ο Α.Φ.Μ. των υπόχρεων σε όλες τις υποβαλλόμενες φορολογικές δηλώσεις, καθώς και στις δηλώσεις απόδοσης φόρων τελών και εισφορών.

Με τις διατάξεις των άρθρων 1-5 του Ν.2166/93 (ΦΕΚ 137) παρέχονται φορολογικά κίνητρα για το μετασχηματισμό των μικρών επιχειρήσεων σε μεγάλες οικονομικές μονάδες.

Οι μετασχηματιζόμενες επιχειρήσεις του ανωτέρω νόμου, που στην κυριότητά τους έχουν ακίνητο το οποίο θα εισφέρουν σε εταιρεία που δεν έχει ακόμα συσταθεί, υποβάλλουν δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτου (Φ.Μ.Α.), στην οποία θα αναγράφεται μόνο ο Α.Φ.Μ. της μετασχηματιζόμενης εταιρείας. (1011553/357/ΔΜ/2006)

 

Η μεταγραφή μεταβιβαστικών πράξεων απαλλάσσεται από τα Τέλη Δημοσίου

Απόφαση: 2038/1999  Διοικητικού Πρωτοδικείου Αθηνών (Μονομ.)

Η μεταγραφή της πράξης μεταβίβασης περιουσιακών στοιχείων των μετασχηματιζομένων επιχειρήσεων, βάσει του Ν.2166/1993, στη νέα εταιρία, απαλλάσσεται από τα δικαιώματα και τα τέλη που εισπράττονται στα έμμισθα και άμισθα υποθηκοφυλάκεια από τους αιτούντες τη μεταγραφή.

Η ομάδα της ASTbooks