Ερώτηση
297ΑΑ. Καλημέρα θα ήθελα τη βοήθειά σας για τη συμπλήρωση δικαιώματος ύψουν στο στο Ε9. Υπάρχει ιδιοκτησία 17,5% σε οικόπεδο 809μ2 που αντιστοιχεί σε δικαίωμα ανέγερσης μελλοντικού στ' ορόφου όταν είτε επιτραπεί από την πολεοδομία είτε και με ξαγορά συντελεστή. Για το Ε9 συμπληρώνουμε κωδ. 4 οικόπεδο και 17,5% ποσοστό συνιδιοκτησίας και στον κωδ. ειδ. συνθηκών δεν είναι οικοδομήσιμο (0,60 συντελεστή). Ο υπολογισμός της αξίας του οικοπέδου για ΕΤΑΚ σε σχέση με το φύλλο υπολογισμού για το ΦΜΑΠ είναι πολύ μεγαλύτερος γιατί, υπάρχει ο συντελεστής αξίας μελλοντικής και αβέβαιης οικοδ. αξιοπ. 0,15 που πολλαπλασιάζει και μειώνει την αξία. Η διαφορά είναι μεγάλη. Αξία ΕΤΑΚ περίπου 35511 και αξία μεταβίβασης 8629,15. Υπάρχει κάτι άλλο που πρέπει να συμπληρώσουμε για να μειωθεί η αξία;
Απάντηση
Αρχικά θα θέλαμε να σας ενημερώσουμε ότι σύμφωνα με το άρθρου 56 του Ν.3842/2010 το ΕΤΑΚ έχει καταργηθεί για υποθέσεις Ενιαίου Τέλους Ακινήτων των οποίων η φορολογική υποχρέωση γεννήθηκε μέχρι την κατάργησή τους. Έτσι λοιπόν για τις περιπτώσεις αυτές έχει επανέλθει ο Φ.Μ.Α.Π. Βεβαίως από την ερώτηση σας δεν μπορούμε να καταλάβουμε αν ισχύει γι εσάς κάτι τέτοιο, καθώς δεν μας αναφέρετε αν πρόκειται για νέες ιδιοκτησίες.
N3842/2010
Άρθρο 56
Κατάργηση του Ενιαίου Τέλους Ακινήτων
Με το άρθρο αυτό, μετά την επιβολή του Φόρου Ακίνητης Περιουσίας, καταργείται το Ενιαίο Τέλος Ακινήτων, από το έτος 2010.
Οι καταργούμενες διατάξεις εφαρμόζονται για υποθέσεις Ενιαίου Τέλους Ακινήτων των οποίων η φορολογική υποχρέωση γεννήθηκε μέχρι την κατάργησή τους. Επίσης, για τις υποθέσεις αυτές διατηρούνται σε ισχύ οι διατάξεις της παραγράφου 3 του άρθρου 7, του δεύτερου εδαφίου του άρθρου 10 και των παραγράφων 4 και 5 του άρθρου 12 του ν. 3634/2008, όπως ισχύει.
Σχετικά με το ΕΤΑΚ
Με την Υπ. Οικ. 1085787/888/0013/ΠΟΛ. 1118/13-8-2008 καθορίστηκαν οι συντελεστές προσδιορισµού της αξίας ανά είδος ακινήτου ή κτιρίου για τον υπολογισµό του Ενιαίου Τέλους Ακινήτων (Ε.Τ.ΑΚ.) φυσικών προσώπων, ως ακολούθως:
«Άρθρο 4
Οικόπεδο το οποίο βρίσκεται εντός του συστήµατος πλήρους αντικειµενικού
προσδιορισµού αξίας ακινήτων
Φορολογητέα αξία: Η φορολογητέα αξία των ακινήτων της κατηγορίας αυτής είναι ίση με το γινόμενο του Συντελεστή Οικοπέδου, επί τη Συνολική τιμή εκκίνησης οικοπέδου, το Συντελεστή Πρόσοψης, την επιφάνεια του οικοπέδου, τους Συντελεστές Ειδικών Συνθηκών (απαλλοτριωτέο κ.λπ.), το Συντελεστή Ποσοστού Αξίας Οικοπέδου, το συντελεστή συνιδιοκτησίας και επί το ποσοστό συνιδιοκτησίας αναλόγως του είδους εμπραγμάτου δικαιώματος (πλήρης κυριότητα, ψιλή κυριότητα ή επικαρπία).
1. Συντελεστής Οικοπέδου
2. Συνολική τιμή εκκίνησης οικοπέδου
3. Συντελεστής πρόσοψης: Ανάλογα με την πρόσοψη του οικοπέδου εφαρμόζονται οι ακόλουθοι συντελεστές αυξομείωσης. Αν το οικόπεδο:
α) Έχει πρόσοψη σε ένα μόνο δρόμο, εφαρμόζεται συντελεστής 1,00
β) Έχει δύο ή περισσότερες προσόψεις (σε δύο ή περισσότερους δρόμους ή σε δρόμο και πλατεία), εφαρμόζεται συντελεστής 1,08
γ) Δεν έχει πρόσοψη σε δρόμο 0,80
Συντελεστής πρόσοψης δεν εφαρμόζεται σε περίπτωση οικοπέδου που δεν είναι οικοδομήσιμο. Ο συντελεστής της παραπάνω περίπτωσης β' δεν εφαρμόζεται σε ορισμένους οικισμούς (παραδοσιακούς ή μη) που ειδικά μνημονεύονται στους πίνακες τιμών.
4. Επιφάνεια οικοπέδου.
5. Συντελεστές ειδικών συνθηκών:
Αν το οικόπεδο:
α. Δεν είναι οικοδομήσιμο και δεν μπορεί να τακτοποιηθεί, τότε εφαρμόζεται συντελεστής 0,60. Επίσης στην κατηγορία αυτή εντάσσονται και τα ποσοστά ιδιοκτησίας οικοπέδου που αναφέρονται στη δυνατότητα μελλοντικής δόμησης αλλά αβέβαιης λόγω εξάντλησης του κατά το χρόνο φορολογίας, συντελεστή δόμησης.
β. Δεν είναι οικοδομήσιμο, αλλά μπορεί να τακτοποιηθεί, εφαρμόζεται συντελεστής 0,80.
γ. Έχει κηρυχθεί απαλλοτριωτέο, εφαρμόζεται συντελεστής 0,80.
δ. Τελεί υπό αναστολή οικοδομικών αδειών, η οποία δεν έχει αρθεί, εφαρμόζεται συντελεστής 0,90
6. Συντελεστής ποσοστού αξίας οικοπέδου
Ο συντελεστής που εφαρμόζεται για την περίπτωση υπολογισμού αξίας οικοπέδου που αντιστοιχεί στο σύνολο της υπολειπόμενης μέχρι εξαντλήσεως του Συντελεστή Αξιοποίησης Οικοπέδου, δομήσιμης επιφάνειας που δεν έχει οικοδομηθεί, προκύπτει από τον ακόλουθο μαθηματικό τύπο:
|
Επιφάνεια Υφισταμένων στο Οικόπεδο κτισμάτων |
|
1- Επιφάνεια οικοπέδου σε τετραγωνικά μέτρα επί Συντελεστή Αξιοποίησης Οικοπέδου |
Στην περίπτωση που δεν αναφέρεται το σύνολο της επιφάνειας υφιστάμενων κτισμάτων στο οικόπεδο αλλά στην ίδια γραμμή της δήλωσης στοιχείων ακινήτων αναγράφονται στοιχεία κτισμάτων, ως αριθμητής του κλάσματος λαμβάνεται το άθροισμα των κυρίων και βοηθητικών χώρων κτίσματος της γραμμής της δήλωσης στοιχείων ακινήτων, εφόσον υπάρχει.
Σε περίπτωση που προκύπτει αρνητικό αποτέλεσμα τότε δεν υπολογίζεται αξία οικοπέδου.
7. Συντελεστής συνιδιοκτησίας: Ο μειωτικός συντελεστής που καθορίζεται στην παράγραφο 6 του άρθρου 1 της παρούσας ορίζεται σε 0,90.»
Σχετικά με το ΦΑΠ ή ΦΜΑΠ Ν.3842/2010
Άρθρο 32 ν. 3842/2010 Προσδιορισμός αξίας ακινήτων φυσικών προσώπων:
«1. Ως φορολογητέα αξία των ακινήτων ή των εμπράγματων σε αυτά δικαιωμάτων των φυσικών προσώπων ορίζεται το γινόμενο που προκύπτει από τις τιμές εκκίνησης ή αφετηρίας, που καθορίζονται σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 41 και 41Α του Ν. 1249/1982, όπως ισχύει, όπου εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού αξίας ακινήτων, επί τους συντελεστές αυξομείωσης, όπως καθορίζονται κατωτέρω ανά είδος ακινήτου ή κτηρίου. Για τις περιοχές δήμων ή κοινοτήτων όπου δεν εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα, η αξία των οικοπέδων καθορίζεται με απόφαση του Υπουργού Οικονομικών, με βάση την κατώτερη τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο οικοπέδου του δήμου ή της κοινότητας, όπως προκύπτει σύμφωνα με την παράγραφο 2 του άρθρου 3 του α.ν. 1521/1950, όπως ισχύει.
Με απόφαση του Υπουργού Οικονομικών καθορίζονται, για τις περιοχές που εντάσσονται στο σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού αξίας ακινήτων για πρώτη φορά, οι συντελεστές αξιοποίησης οικοπέδου, καθώς και κάθε άλλο θέμα για τον προσδιορισμό της αξίας των ακινήτων για τη φορολογία ακίνητης περιουσίας.
Για την εφαρμογή των διατάξεων των προηγούμενων εδαφίων ως δήμοι και κοινότητες νοούνται οι δήμοι και κοινότητες του νόμου 2539/1997 (ΦΕΚ 244 Α΄).
………
3. Για τα ακίνητα εντός συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού αξίας ακινήτων σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 41 του Ν. 1249/1982, όπως ισχύει, η φορολογητέα αξία προσδιορίζεται ανά κατηγορία ως εξής:
……………..
3.3 Η φορολογητέα αξία οικόπεδου είναι ίση με το γινόμενο του συντελεστή οικοπέδου επί τη συνολική τιμή εκκίνησης οικοπέδου, το συντελεστή πρόσοψης, την επιφάνεια του οικοπέδου, τους συντελεστές ειδικών συνθηκών, το συντελεστή ποσοστού αξίας οικοπέδου, το συντελεστή συνιδιοκτησίας και το ποσοστό συνιδιοκτησίας αναλόγως του είδους εμπράγματου δικαιώματος.
3.3.1 Ανάλογα με την πρόσοψη εφαρμόζεται συντελεστής πρόσοψης ως εξής: 1,00 για πρόσοψη σε ένα μόνο δρόμο, 1,08 για προσόψεις σε δύο ή περισσότερους δρόμους ή σε δρόμο και πλατεία και 0,80 αν δεν έχει πρόσοψη σε δρόμο.
3.3.2 Εφαρμόζονται οι ακόλουθοι συντελεστές ειδικών συνθηκών: 0,60 για οικόπεδο που δεν είναι οικοδομήσιμο και δεν μπορεί να τακτοποιηθεί, καθώς και για ποσοστά ιδιοκτησίας οικοπέδου που αναφέρονται στη δυνατότητα μελλοντικής δόμησης αλλά αβέβαιης λόγω εξάντλησής του, κατά το χρόνο φορολογίας, συντελεστή δόμησης, 0,80 για οικόπεδο που δεν είναι οικοδομήσιμο αλλά μπορεί να τακτοποιηθεί, 0,80 για απαλλοτριωτέο ακίνητο, 0,90 για οικόπεδο που τελεί υπό αναστολή οικοδομικών αδειών, η οποία δεν έχει αρθεί.
3.3.3 Για την περίπτωση υπολογισμού αξίας οικοπέδου που αντιστοιχεί στο σύνολο της υπολειπόμενης, μέχρι εξαντλήσεως του συντελεστή αξιοποίησης οικοπέδου, δομήσιμης επιφάνειας που δεν έχει οικοδομηθεί, εφαρμόζεται συντελεστής ποσοστού αξίας οικοπέδου που προκύπτει από τον ακόλουθο μαθηματικό τύπο:
|
1- |
Επιφάνεια υφισταμένων στο οικόπεδο κτισμάτων |
|
Επιφάνεια οικοπέδου σε τετραγωνικά μέτρα επί Συντελεστή Αξιοποίησης Οικοπέδου |
Σε περίπτωση που προκύπτει αρνητικό αποτέλεσμα τότε δεν υπολογίζεται αξία οικοπέδου.»
……….
3.5.6 Για τα ακίνητα που εμπίπτουν στις διατάξεις της παραγράφου 3 του παρόντος άρθρου ισχύουν τα εξής:
α) Σε περιπτώσεις ποσοστού συνιδιοκτησίας πλήρους ή ψιλής κυριότητας εφαρμόζεται συντελεστής συνιδιοκτησίας ο οποίος ορίζεται σε 0,90. Δεν εφαρμόζεται ο συντελεστής όταν ο υπόχρεος σε φόρο έχει ποσοστό συνιδιοκτησίας στην επικαρπία.
β) Σε περιπτώσεις οικοπέδου που δεν είναι οικοδομήσιμο, απαλλοτριωτέων ακίνητων και των ορισμένων οικισμών των πινάκων τιμών του Α.Π.Α.Α. δεν εφαρμόζεται συντελεστής πρόσοψης.
γ) Σε περίπτωση που ακίνητο εντοπίζεται σε περισσότερα του ενός οικοδομικά τετράγωνα με πολλαπλά προσδιοριστικά στοιχεία υπολογισμού αξίας, για τον προσδιορισμό του Φόρου Ακίνητης Περιουσίας λαμβάνεται εκείνος ο συνδυασμός συντελεστών που προσδιορίζει την ευνοϊκότερη για τον φορολογούμενο αξία ακινήτου, εφόσον δεν υπολείπεται του 50% της υψηλότερης αξίας ακινήτου που θα μπορούσε να προκύψει από τους πιθανούς συνδυασμούς συντελεστών.
δ) Σε περίπτωση που ακίνητο εντοπίζεται σε οικοδομικό τετράγωνο όπου ισχύουν πολλαπλά προσδιοριστικά στοιχεία υπολογισμού αξίας, για τον προσδιορισμό του Φόρου Ακίνητης Περιουσίας λαμβάνεται το σύνολο των συντελεστών που προσδιορίζει την ευνοϊκότερη για τον φορολογούμενο αξία ακινήτου.
ε) Σε περίπτωση οικοπέδων όπου από τις τηρούμενες πληροφορίες στη βάση δεδομένων του αντικειμενικού συστήματος προσδιορισμού αξίας ακινήτων δεν προκύπτουν τα στοιχεία προσδιορισμού της τιμής του Συντελεστή Αξιοποίησης Οικοπέδου, για τον προσδιορισμό του Φόρου Ακίνητης Περιουσίας, αυτός λαμβάνεται σύμφωνα με τα κατωτέρω:
εα) Για οικόπεδα που βρίσκονται σε περιοχές με όρους δόμησης οικισμών προϋφισταμένων του 1923 ή κάτω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων, ανεξάρτητα από τη χρήση τους και τη δυνατότητα κατάτμησής τους σε μικρότερα άρτια οικόπεδα, ο Συντελεστής Αξιοποίησης οικοπέδου προσδιορίζεται ανάλογα με το εμβαδόν του οικοπέδου και σύμφωνα με τις τιμές των περιπτώσεων «κατοικία, ακάλυπτα οικόπεδα και λοιπές χρήσεις» ή «κατοικία και ακάλυπτα οικόπεδα» του αντικειμενικού συστήματος προσδιορισμού αξίας, κατά περίπτωση.
εβ) Για οικόπεδα που η τιμή του Συντελεστή Αξιοποίησης Οικοπέδου επηρεάζεται από διάφορες παραμέτρους, ως Συντελεστής Αξιοποίησης Οικοπέδου λαμβάνεται αυτός που είναι ευνοϊκότερος για τον φορολογούμενο, ανά περιοχή ή περίπτωση.
εγ) Για οικόπεδα που βρίσκονται σε περιοχές που από τους πίνακες τιμών για τον προσδιορισμό του Συντελεστή Αξιοποίησης Οικοπέδου απαιτείται βεβαίωση της Πολεοδομίας, λαμβάνονται οι τιμές Συντελεστή Αξιοποίησης Οικοπέδου που δίδονται στον κατωτέρω πίνακα:
|
Δήμος ή Οικισμός |
Συντελεστής Αξιοποίησης Οικοπέδου |
|
ΑΓ. ΒΑΡΒΑΡΑΣ |
D1 =0,80 |
|
ΑΓ. ΠΑΡΑΣΚΕΥΗΣ |
D1 = 1,00 D2 = 0,80 D3 = 0,80 |
|
ΑΙΓΑΛΕΩ |
D1 =1,60 |
|
ΗΛΙΟΥΠΟΛΗΣ |
D1 =0,80 |
|
ΚΗΦΙΣΙΑΣ |
D1 =0,40 |
|
ΝΕΑΣ ΕΡΥΘΡΑΙΑΣ |
D1 =0,40 |
|
ΣΑΛΑΜΙΝΑΣ |
D2 = 1,20 |
|
ΕΡΥΘΡΩΝ |
D3 = 0,80 |
|
ΜΕΓΑΡΩΝ ΝΕΟ ΜΕΛΙ |
D3 = 0,80 |
|
ΟΙΝΟΗΣ |
D3 = 0,80 |
|
ΑΝΑΒΥΣΣΟΥ |
D1 =0,80 |
|
ΑΝΟΙΞΕΩΣ |
Σ.Α.Ο. = 0,40 |
|
ΑΦΙΔΝΩΝ |
D3 = 0,80 |
|
ΔΙΟΝΥΣΟΥ |
D1 =0,40 |
|
ΔΡΟΣΙΑΣ |
D1 =0,60 |
|
ΠΑΛΛΗΝΗΣ |
|
|
(ΛΟΦΟΣ ΕΝΤΙΣΟΝ) |
Σ.Α.Ο. = 0,80 |
|
ΡΟΔΟΠΟΛΗΣ |
D1 =0,40 |
|
ΣΠΑΤΩΝ |
D3 = 0,80 |
|
ΞΑΝΘΗΣ |
D3 = 0,40 |
|
ΚΟΜΟΤΗΝΗΣ |
D1 =1,00 |
|
ΝΙΓΡΙΤΑΣ |
Σ.Α.Ο. = 1,40 |
|
ΣΙΔΗΡΟΚΑΣΤΡΟΥ |
D3 = 0,90 |
|
ΤΡΙΚΑΛΩΝ |
D4 = 1,80 |
|
ΠΡΕΒΕΖΑΣ |
D2 = 0,40 |
|
ΛΟΥΤΡΩΝ ΑΙΔΗΨΟΥ |
D3 = 1,00 |
|
ΚΑΝΟΝΙΟΥ ΚΕΡΚΥΡΑΣ |
D1 =0,40 |
|
ΣΥΚΥΩΝΟΣ |
|
|
ΔΥΤΙΚΗΣ ΤΡΑΓΑΝΑΣ |
Σ.Α.Ο. = 0,80 |
|
ΚΑΣΤΡΟΥ ΜΟΝΕΜΒΑΣΙΑΣ |
D3 = 1,00 |
|
ΣΑΜΟΥ |
D1 =1,20 |
|
ΙΑΛΥΣΟΥ |
Σ.Α.Ο. = 0,40 |
|
ΡΟΔΟΥ |
D1 =1,00 |
|
ΓΟΥΡΝΩΝ |
Σ.Α.Ο. = 0,60 |
|
30 ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑ ΑΘΗΝΩΝ |
D3 = 0,80 |
|
ΑΙΓΑΛΕΩ |
D3 = 0,80 |
|
ΠΕΡΙΣΤΕΡΙ |
D3 = 0,80 |
|
ΤΑΥΡΟΣ |
D3 = 0,80 |
|
ΑΓ. Ι. ΡΕΝΤΗ |
D3 = 0,80 |
εδ) Για οικόπεδα που βρίσκονται εντός οικοδομικών τετραγώνων που τέμνονται από μία ή περισσότερες οριογραμμές διαφορετικών Συντελεστών Αξιοποίησης Οικοπέδου, λαμβάνεται ως τιμή Συντελεστή Αξιοποίησης Οικοπέδου η ευνοϊκότερη για τον φορολογούμενο.
Από τα παραπάνω προκύπτει ότι οι συντελεστές προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας των ακινήτων που ανήκουν σε φυσικά πρόσωπα προσδιορίζονται περιοριστικά στις σχετικές διατάξεις και μεταξύ αυτών δεν περιλαμβάνεται ο μειωτικός συντελεστής «μελλοντικής αλλά αβέβαιης οικοδομικής αξιοποίησης» που λαμβάνεται υπόψη κατά τον αντικειμενικό προσδιορισμό του ακινήτου σύμφωνα με το άρθρο 41 ν.1249/1982.
Η ομάδα της AST BOOKS.