Ερώτηση

71ΑΑ.  ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΜΕ ΕΔΡΑ ΤΗΝ  ΚΥΠΡΟ ΘΕΛΕΙ ΝΑ ΑΓΟΡΑΣΕΙ ΑΚΙΝΗΤΟ ΣΤΗΝ ΕΛΛΑΔΑ . ΠΟΙΑ Η ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΚΑΙ ΑΝ ΥΠΑΡΧΕΙ ΠΡΟΒΛΗΜΑ ΠΟΘΕΝ ΕΣΧΕΣ ΓΙΑ ΚΑΠΟΙΟΝ ΥΠΕΥΘΥΝΟ  (ΤΟ ΑΚΙΝΗΤΟ ΑΥΤΟ ΕΙΝΑΙ ΜΕ ΠΑΛΑΙΑ ΑΔΕΙΑ, ΠΡΙΝ ΤΟ 2006 ΚΑΙ ΔΕΝ ΕΧΕΙ ΦΠΑ ΑΛΛΑ ΦΟΡΟ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ);

 

Απάντηση

Σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου στην Ελλάδα από επαχθή αιτία (αντάλλαγμα) επιβάλλεται φόρος στην αξία αυτού.

Με το άρθρο 22 του ν. 3842/2010 (ΦΕΚ 58 Α΄ /23.4.2010) αναπροσαρμόστηκαν οι συντελεστές του Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτων (Φ.Μ.Α.) ως ακολούθως:

 8% για το μέχρι είκοσι χιλιάδων (20.000) € τμήμα της φορολογητέας αξίας και 10% για το άνω του ποσού αυτού τμήμα της, ανεξάρτητα από την ύπαρξη ή μη πυροσβεστικής υπηρεσίας στην περιοχή.

 Για να γίνει κατανοητό αυτό, παρατίθενται τα ακόλουθα παραδείγματα:

α) Ο Α΄ αγοράζει οικόπεδο αξίας 8.800 €. Ο αναλογών φόρος μεταβίβασης θα υπολογισθεί με συντελεστή 8%.

β) Ο Α΄ αγοράζει οικόπεδο αξίας 22.000 €. Ο αναλογών φόρος θα υπολογισθεί για το μέχρι των 20.000 € τμήμα της αγοραίας αξίας με συντελεστή 8%, για το άνω δε των 2.000 € τμήμα με συντελεστή 10%.

 Στο ποσό του κύριου φόρου επιβάλλεται και φόρος υπέρ δήμων και κοινοτήτων 3%.

  • Καταβολή του Φ.Μ.Α.

 Στις περιοχές που εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα, κατά την υποβολή της δήλωσης Φ.Μ.Α., ο φορολογούμενος υποχρεούται να αναγράφει σε αυτήν την αντικειμενική αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, βάσει της οποίας καταβάλλει εφάπαξ το φόρο που αναλογεί. Σε περίπτωση που το τίμημα είναι μεγαλύτερο της αντικειμενικής αξίας, ο φόρος υπολογίζεται επί του τιμήματος. Αν όμως ο φορολογούμενος αμφισβητήσει την αντικειμενική αξία του ακινήτου, έχει το δικαίωμα μέσα σε 60 ημέρες από τότε που υπέβαλε τη δήλωση να προσφύγει στα διοικητικά δικαστήρια, τα οποία θα αποφανθούν για τον προσδιορισμό της αξίας με βάση τα συγκριτικά στοιχεία.

Στις υπόλοιπες περιοχές που δεν εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα, κατά την υποβολή της δήλωσης Φ.Μ.Α., ο φορολογούμενος καταβάλλει εξ ολοκλήρου το φόρο που αναλογεί με βάση την αξία που δήλωσε. Στη συνέχεια, ο προϊστάμενος της Δ.Ο.Υ. προσδιορίζει προσωρινά την αγοραία αξία του ακινήτου και ο αγοραστής έχει πλέον το δικαίωμα μέσα σε δίμηνη ανατρεπτική προθεσμία από την ημερομηνία παραλαβής της δήλωσης να επιδώσει συμπληρωματική δήλωση σύμφωνα με τη προσωρινή αξία του προϊσταμένου της Δ.Ο.Υ. και να καταβάλει χωρίς προσαυξήσεις και πρόστιμα το μισό του αναλογούντος φόρου και το υπόλοιπο μισό τον επόμενο της βεβαίωσης μήνα. Στην περίπτωση που δεν υποβάλει την πιο πάνω συμπληρωματική δήλωση, ενεργείται πλέον τακτικός έλεγχος από το προϊστάμενο της Δ.Ο.Υ. για το προσδιορισμό της αξίας, χωρίς να τον δεσμεύει πλέον η προσωρινή προεκτίμηση και στη συνέχεια εκδίδεται το σχετικό φύλλο ελέγχου. Μέσα σε 60 ημέρες από την κοινοποίηση του φύλλου ελέγχου ο αγοραστής έχει το δικαίωμα να συμβιβαστεί ή να προσφύγει στα διοικητικά δικαστήρια.

  • Μη υποβολή δήλωσης ή  εκπρόθεσμη υποβολή ή υποβολή ανακριβούς δήλωσης. 

Σύμφωνα με την παρ. 1 του άρθρου 1 του ν. 2523/1997, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 24 παρ. 1 του ν.3296/2004:

α) Σε περίπτωση μη υποβολής δήλωσης, επιβάλλεται πρόσθετος φόρος που ορίζεται σε ποσοστό 2,5% επί του φόρου, την πληρωμή του οποίου θα απέφευγε ο υπόχρεος λόγω μη υποβολής της δήλωσης, για κάθε μήνα καθυστέρησης.

β) Σε περίπτωση υποβολής ανακριβούς δήλωσης, επιβάλλεται στον υπόχρεο πρόσθετος φόρος που ορίζεται σε ποσοστό 2% επί του φόρου, την πληρωμή του οποίου θα απέφευγε, για κάθε μήνα καθυστέρησης.

γ)Σε περίπτωση υποβολής εκπρόθεσμης δήλωσης, επιβάλλεται πρόσθετος φόρος που ορίζεται σε ποσοστό 1% επί του φόρου που οφείλεται με τη δήλωση, για κάθε μήνα καθυστέρησης.

Σύμφωνα με την παρ. 4 του άρθρου 2 του ν. 2523/97, ορίζονται ως ανώτατα όρια για την επιβολή πρόσθετων φόρων, το ποσοστό 60% για υποβολή εκπρόθεσμης δήλωσης και 120% για την υποβολή ανακριβούς δήλωσης ή μη υποβολής δήλωσης του φόρου, την πληρωμή του οποίου θα απέφευγε ο υπόχρεος φορολογούμενος (άρθρο 26 ν. 3943/2011).

Τέλος με το άρθρο 23 του ν. 3842/2010 καταργήθηκαν  ο φόρος αυτομάτου υπερτιμήματος και το τέλος συναλλαγής ακινήτων. 

Για την πραγματοποίηση της αγοραπωλησίας του ακινήτου, θα πρέπει η κυπριακή εταιρεία να ορίσει νόμιμο εκπρόσωπο ή αντιπρόσωπό της στην Ελλάδα και να λάβει Α.Φ.Μ. από τις ελληνικές φορολογικές αρχές, καθώς από την 1η Μαΐου  1998 είναι υποχρεωτική η αναγραφή και επομένως η χορήγηση Α.Φ.Μ., σε όσους υποβάλλουν δήλωση φορολογίας κεφαλαίου λόγω απόκτησης κινητών ή ακίνητων περιουσιακών στοιχείων από οποιαδήποτε αιτία, καθώς και εμπράγματων δικαιωμάτων επ' αυτών. Επίσης από τις 30 Ιουνίου 1999 είναι υποχρεωτική η αναγραφή ΑΦΜ και στα συμβόλαια που καταρτίζονται για μεταβίβαση, από οποιαδήποτε αιτία, ακίνητων περιουσιακών στοιχείων ή εμπράγματων δικαιωμάτων επ' αυτών. (Απόφαση Υπουργού Οικονομικών 1027411/842/ΔΜ/26.2.1998 (ΦΕΚ 193/Β') "Υποχρεωτική χορήγηση Αριθμού Φορολογικού Μητρώου (ΑΦΜ) και διαδικασίες απόδοσής του")

Για τα αλλοδαπά Νομικά Πρόσωπα που αποκτούν ακίνητο στο εσωτερικό της Χώρας, αρμόδια ΔΟΥ για την χορήγηση του ΑΦΜ είναι η ΔΟΥ που βρίσκεται το ακίνητο, εκτός αν πρόκειται για αλλοδαπές ΑΕ, των οποίων τα ακίνητα βρίσκονται στις περιοχές Αθηνών, Πειραιώς και Θεσσαλονίκης, οπότε αρμόδια ΔΟΥ είναι η αντίστοιχη ΔΟΥ Ανωνύμων Εταιριών. (ΠΟΛ.1246/10.12.1999 )

Δικαιολογητικά που απαιτούνται για την χορήγηση ΑΦΜ

- Συμβόλαιο αγοράς ακινήτου ή υπεύθυνη δήλωση του άρθρου 8 του νόμου 1599/86 στην οποία δηλώνεται ότι θα προσκομισθεί το συμβόλαιο μόλις συνταχθεί.

- Καταστατικό επίσημα μεταφρασμένο (στην περίπτωσή σας πιθανολογούμε ότι το καταστατικό είναι στα ελληνικά οπότε δεν συντρέχει  λόγος επίσημης μετάφρασης).

- Επικυρωμένο αντίγραφο του εγγράφου πληρεξουσιότητας για το διορισμό νομίμου εκπροσώπου ή αντιπροσώπου τους στην Ελλάδα.

- Πιστοποιητικό αρμόδιας αρχής της χώρας έδρας του νομικού προσώπου για την ύπαρξη της εταιρείας (πιθανολογούμε ότι δεν υπάρχει θέμα επίσημης μετάφρασης).

  • ΦΠΑ

Φορολογητέα παράδοση ακινήτου για τους σκοπούς του ΦΠΑ σύμφωνα με το άρθρο 6, παρ. 1, του 2859/2000 είναι:

  1. η μεταβίβαση αποπερατωμένων ή ημιτελών κτιρίων ή τμημάτων τους και του οικοπέδου που μεταβιβάζεται μαζί με αυτά ως ενιαία ιδιοκτησία ή ιδανικών μεριδίων οικοπέδου επί των οποίων εφαρμόζεται το αμάχητο τεκμήριο της παραγράφου 1 του άρθρου 2 του α.ν. 1521/1950 (ΦΕΚ 245 Α΄) που κυρώθηκε με το ν. 1587/1950 (ΦΕΚ 294 Α΄), εφόσον πραγματοποιείται από επαχθή αιτία πριν από την πρώτη εγκατάσταση σε αυτά.
  2. Για την εφαρμογή του κώδικα ΦΠΑ θεωρούνται: α) ως κτίρια, τα κτίσματα γενικά και οι κάθε είδους κατασκευές που συνδέονται με τα κτίσματα ή με το έδαφος κατά τρόπο σταθερό και μόνιμο, β) ως πρώτη εγκατάσταση, η πρώτη χρησιμοποίηση με οποιονδήποτε τρόπο των κτιρίων ύστερα από την ανέγερσή τους, όπως είναι η ιδιοκατοίκηση, η ιδιόχρηση, η μίσθωση ή άλλη χρήση. Θεωρείται επίσης ότι πραγματοποιείται η πρώτη εγκατάσταση κατά το χρόνο που συμπληρώνεται τριετία από την ημερομηνία αποπεράτωσης της οικοδομής.
  3. Σύμφωνα με την παρ. 2 ιδίου άρθρου, παράδοση ακινήτων θεωρείται επίσης και η μεταβίβαση της ψιλής κυριότητας, η σύσταση ή η παραίτηση από το δικαίωμα προσωπικής ή πραγματικής δουλείας, η παραχώρηση του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης επί κοινόκτητων κύριων, βοηθητικών ή ειδικών χώρων κτισμάτων ή επί κοινόκτητου τμήματος οικοπέδου καθώς και η μεταβίβαση του δικαιώματος άσκησης της επικαρπίας των ακινήτων της παραγράφου 1.

Τα ανωτέρω  εφαρμόζονται για ακίνητα, των οποίων η άδεια κατασκευής εκδίδεται ή αναθεωρείται από 1ης Ιανουαρίου 2006, εφόσον μέχρι την ημερομηνία αναθεώρησης δεν έχουν αρχίσει οι εργασίες κατασκευής.  Επίσης στις ανωτέρω περιπτώσεις που επιβάλλεται ΦΠΑ δεν επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης ακινήτων.

Πρόβλημα με «πόθεν έσχες» δεν υπάρχει ούτως η άλλως (ακόμα και αν επρόκειτο για φυσικά πρόσωπα που κατοικούν στην Ελλάδα), διότι με τις διατάξεις του άρθρου 28 παρ. 6 του ν. 3986/2011, οι διατάξεις της περίπτωσης γ του άρθρου 17 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος αναστέλλονται από 17/12/2010 μέχρι και 31/12/2013 και κατά συνέπεια αναστέλλεται η εφαρμογή του «πόθεν έσχες» για το χρονικό αυτό διάστημα για την απόκτηση (αγορά ή ανέγερση ή χρονομεριστική ή χρηματοδοτική μίσθωση) όλων των ακινήτων. (ΠΟΛ 1165/2011)