Ερώτηση

239AA   ΑΝΔΡΟΓΥΝΟ ΕΧΕΙ ΣΤΗΝ ΚΑΤΟΧΗ ΤΟΥ ΟΙΚΟΠΕΔΟ ΤΟ ΟΠΟΙΟ ΕΚΜΙΣΘΩΝΕΙ ΣΕ ΟΕ ΠΟΥ ΜΟΝΑΔΙΚΟΙ ΕΤΑΙΡΟΙ ΕΙΝΑΙ ΤΟ ΑΝΔΡΟΓΥΝΟ ΓΙΑ 20 ΧΡΟΝΙΑ ΠΡΟΚΕΙΜΕΝΟΥ ΝΑ ΚΑΤΑΣΚΕΥΑΣΕΙ ΚΤΙΡΙΟ ΤΟ ΟΠΟΙΟ ΕΠΙΔΟΤΗΘΗΚΕ ΜΕ ΤΟ Ν.3299.Η ΟΕ ΚΑΝΕΙ ΚΑΝΟΝΙΚΑ ΑΠΟΣΒΕΣΕΙΣ ΕΠΙ ΤΟΥ ΚΤΙΡΙΟΥ ΚΑΙ ΤΟ ΑΝΔΡΟΓΥΝΟ ΔΗΛΩΝΕΙ ΚΑΝΟΝΙΚΑ ΤΟ ΤΕΚΜΑΡΤΟ ΕΙΣΟΔΗΜΑ ΠΟΥ ΠΡΟΕΡΧΕΤΑΙ ΑΠΟ ΤΗΝ ΑΞΙΑ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ  ΔΙΑΙΡΟΥΜΕΝΟ ΜΕ ΤΑ ΧΡΟΝΙΑ ΜΙΣΘΩΣΗΣ. ΤΑ ΒΙΒΛΙΑ ΕΙΝΑΙ Β! ΚΑΤΗΓΟΡΙΑΣ ΚΑΙ Η ΕΠΙΔΟΤΗΣΗ ΥΠΑΡΧΕΙ ΣΤΑ ΒΙΒΛΙΑ ΤΗΣ ΕΤΑΙΡΙΑΣ. ΜΕΤΑ ΑΠΟ ΤΗΝ ΠΑΡΟΔΟ ΠΕΝΤΑΕΤΙΑΣ ΑΠΟ ΤΗΝ ΟΡΙΣΤΙΚΗ ΠΙΣΤΟΠΟΙΗΣΗ ΤΟΥ ΥΠΟΥΡΓΕΙΟΥ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΓΙΑ ΤΗΝ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗ (Ν.3299) ΤΑ ΦΥΣΙΚΑ ΠΡΟΣΩΠΑ ΑΠΟΦΑΣΙΖΟΥΝ ΝΑ ΠΟΥΛΗΣΟΥΝ ΤΟ ΑΚΙΝΗΤΟ. ΕΡΩΤΑΤΑΙ:

1)ΤΙ ΓΙΝΕΤΑΙ ΜΕ ΤΗΝ ΑΝΑΠΟΣΒΕΣΤΗ ΑΞΙΑ ΤΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΚΑΙ ΤΟ ΑΠΟΘΕΜΑΤΙΚΟ ΣΤΗΝ Ο.Ε. Η ΟΠΟΙΑ ΣΗΜΕΙΩΤΕΟΝ ΑΛΛΑΖΕΙ ΕΔΡΑ.

2)ΤΙ ΓΙΝΕΤΑΙ ΜΕ ΤΙΣ ΠΡΟΣΩΠΙΚΕΣ ΔΗΛΩΣΕΙΣ ΤΩΝ ΦΥΣΙΚΩΝ ΠΡΟΣΩΠΩΝ ΔΗΛ.ΤΙ ΘΑ ΠΡΕΠΕΙ ΝΑ ΔΗΛΩΣΟΥΝ ΚΑΙ  ΠΩΣ.

 

 

Απάντηση

Όσον αφορά στο πρώτο ερώτημα για το αποθεματικό  της Ο.Ε. σύμφωνα με το Ν 3299/04 (και επόμενους επενδυτικούς νόμους)

 Το αποθεματικό αυτό δεν υπόκειται σε φορολογία εισοδήματος με την προϋπόθεση ότι θα παραμείνει αμετάβλητο και δεν θα διανεμηθεί ή κεφαλαιοποιηθεί πριν περάσουν δέκα χρόνια από το χρόνο του σχηματισμού του. Αν κεφαλαιοποιηθεί ή διανεμηθεί μετά την παρέλευση του ανωτέρω χρονικού διαστήματος, υπόκειται σε φορολογία με συντελεστή ο οποίος αντιστοιχεί στο ένα τρίτο του συντελεστή φορολογίας εισοδήματος που ισχύει, κατά το χρόνο κεφαλαιοποίησης ή διανομής, για τα νομικά πρόσωπα, που αναφέρονται στην παράγραφο 1 του άρθρου 101 και στην παράγραφο 4 του άρθρου 2 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, ο οποίος κυρώθηκε με τον. 2238/1994 (ΦΕΚ 151 Α). Ο οφειλόμενος, σύμφωνα με τα πιο πάνω, φόρος εισοδήματος αποδίδεται εφάπαξ με δήλωση η οποία υποβάλλεται μέσα στον επόμενο μήνα εντός του οποίου λήφθηκε η απόφαση για την κεφαλαιοποίηση ή διανομή. Με την καταβολή του φόρου αυτού εξαντλείται η φορολογική υποχρέωση του νομικού προσώπου, καθώς και των μετόχων, εταίρων για το πιο πάνω αποθεματικό. Επί του οφειλόμενου φόρου έχουν εφαρμογή οι διατάξεις των άρθρων 65 έως 72, 74, 75, 79 έως 81, 83 έως 85 και 113 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, του ν. 2523/1997 (ΦΕΚ 179 Α) και του Κώδικα Διοικητικής Δικονομίας, που κυρώθηκε με το ν. 2717/ 1999 (ΦΕΚ 97 Α). Αν η κεφαλαιοποίηση ή διανομή γίνει πριν από την παρέλευση των δέκα ετών από το χρόνο σχηματισμού του αποθεματικού, εφαρμόζονται οι διατάξεις της παραγράφου 4 του άρθρου 106 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, ανεξάρτητα από τη νομική μορφή της επιχείρησης.

Περεταίρω, σύμφωνα με το άρθρο 10 του Ν. 3299/2004 (Υποχρεώσεις ενισχυόμενων επιχειρήσεων  - Συνέπειες μη τήρησης – Κυρώσεις), ισχύουν τα εξής:

1. Α. Επιχειρήσεις των οποίων επενδυτικά σχέδια έχουν υπαχθεί στις διατάξεις του Νόμου αυτού, μετά την υπαγωγή τους και μέχρι την παρέλευση πενταετίας από τη δημοσίευση της απόφασης ολοκλήρωσης και έναρξης της παραγωγικής λειτουργίας της επένδυσης, οφείλουν:
α) Να τηρούν τους όρους της υπαγωγής.
β) Να αποκτούν την κυριότητα του μισθωμένου εξοπλισμού με τη λήξη της σύμβασης χρηματοδοτικής μίσθωσης.
γ) Να μη διακόπτουν την παραγωγική δραστηριότητα της επένδυσης, εκτός αν συντρέχουν λόγοι ανωτέρας βίας που προκαλούνται από φυσικά φαινόμενα.
δ) Να μην παύσουν τη λειτουργία της επιχείρησης, εκτός αν συντρέχουν λόγοι ανωτέρας βίας που προκαλούνται από φυσικά φαινόμενα.
ε) Να μη μεταβιβάζουν για οποιονδήποτε λόγο πάγια περιουσιακά στοιχεία που έχουν ενισχυθεί, εκτός εάν αυτά αντικατασταθούν εντός εξαμήνου από άλλα κυριότητας του φορέα και ανάλογης αξίας, που ανταποκρίνονται στην εξυπηρέτηση της παραγωγικής λειτουργίας της επιχείρησης, με υποχρέωση γνωστοποίησης της αντικατάστασης εντός τριών (3) μηνών στην αρμόδια υπηρεσία.
Αιτήματα αντικατάστασης παγίων για κάθε ενισχυόμενη επένδυση δεν μπορούν να εγκριθούν πάνω από δύο φορές.

Έτσι σύμφωνα με όλα τα παραπάνω, δεν θα έχετε κάποιο πρόβλημα όσον αφορά τις διατάξεις του Ν. 3299/2004

Περεταίρω, όσον αφορά στις αποσβέσεις, σύμφωνα με το έγγραφο 1099581/1862/Α0012/5.11.2008  με θέμα Διευκρινίσεις για τον υπολογισμό της αναπόσβεστης αξίας παγίων ομόρρυθμης εταιρίας με βιβλία Β΄ Κατηγορίας, των οποίων η αγορά τους έχει επιδοτηθεί ισχύουν τα ακόλουθα:

1. Οι αποσβέσεις που αναλογούν στην αξία των παγίων στοιχείων που επιχορηγούνται βάσει αναπτυξιακών νόμων (ν.1892/1990, ν.2601/1998), από την Ευρωπαϊκή Ένωση ,για την πραγματοποίηση επενδύσεων ,δεν αναγνωρίζονται προς έκπτωση από τα ακαθάριστα έσοδα.

2. Περαιτέρω ,οι αποσβέσεις υπολογίζονται στην αξία κτήσης των παγίων αφού αφαιρεθούν τα ποσά για τα οποία έχουν επιδοτηθεί η επιχορηγηθεί σύμφωνα με τη 1040321/10238/Β0012/ΠΟΛ.1093/5.5.1992 εγκύκλιο.

3. Τα ανωτέρω ισχύουν και στην περίπτωση που η επιχορήγηση καταβάλλεται στην επιχείρηση μέσα στο επόμενο έτος από την αγορά τους καθώς και όταν δεν καταβάλλεται εξ ολοκλήρου μέσα στο έτος της αγοράς τους (σχετ.1020403/323/Α0012/16.4.2008.)

4. Τα εισπραττόμενα ποσά των επιχορηγήσεων για αγορά παγίων δεν προσαυξάνουν τα ακαθάριστα έσοδα της επιχείρησης, αλλά αποτελούν μειωτικό στοιχείο του κόστους των νέων επενδύσεων.

 Τα ανωτέρω δεν ισχύουν για τις αποσβέσεις παγίων που επιχορηγούνται με τον ν.3299/2004. Επομένως, οι αποσβέσεις που αναλογούν στην αξία των παγίων στοιχείων επιχειρήσεων που επιχορηγούνται με το ν.3299/04 εκπίπτουν από τα ακαθάριστα έσοδά τους, καθόσον τα ποσά των εν λόγω επιχορηγήσεων δεν αφαιρούνται από την αξία των επενδυτικών τους δαπανών, σύμφωνα με την παράγραφο 7 του άρθρου 8 του ν.3299/2004 και επομένως, δικαιούνται να εκπέσουν το σύνολο των αποσβέσεων των χορηγηθέντων παγίων στοιχείων από τα ακαθάριστα έσοδά τους (σχετ. 1105069/11165/Β0012/3.12.2007 έγγραφο).

6.    Από τα ποιο πάνω προκύπτει ότι κατά τον υπολογισμό της καθαρής θέσης, σύμφωνα με την ΠΟΛ.1053/2003 διαταγή, οι αποσβέσεις των παγίων των επιχειρήσεων που τηρούν Β' κατηγορίας βιβλία, και έχουν επιδοτηθεί με τους ν.1892/1990 & ν.2601/1998, θα υπολογιστούν στη διαφορά της αξίας του τιμολογίου αγοράς και του ποσού της επιδότησης ενώ όσοι επιχορηγήθηκαν με το ν.3299/2004 στο σύνολο της αξίας τους ανεξάρτητα από το ποσό της επιχορήγησης .

Όσον αφορά στο δεύτερο ερώτημά σας, σύμφωνα με την περίπτωση β του άρθρου 21 του Ν.2238/1994

 

1. Ως εισόδημα από οικοδομές λογίζεται:
β) Η αξία που έχει κατά το χρόνο της ανέγερσης της η οικοδομή που ανεγέρθηκε με δαπάνες του μισθωτή σε έδαφος του οποίου την κυριότητα έχει ο εκμισθωτής, αν μετά τη λήξη του χρόνου της μίσθωσης του εδάφους η οικοδομή παραμένει στην κυριότητα του εκμισθωτή. Το ετήσιο εισόδημα εξευρίσκεται με διαίρεση του υπολοίπου, που προκύπτει μετά την αφαίρεση του τυχόν ανταλλάγματος, που έχει ορισθεί στη σύμβαση για τη μεταβίβαση της κυριότητας της οικοδομής, από την αξία αυτής, κατά το χρόνο της ανέγερσης της, σε μέρη ίσα με τον αριθμό των ετών κατά τα οποία διαρκεί η μίσθωση του εδάφους. Ως αξία της οικοδομής που έχει ανεγερθεί σε έδαφος κυριότητας τρίτου λαμβάνεται η πραγματική αξία της οικοδομής, η οποία εξευρίσκεται από τα επίσημα βιβλία και λοιπά στοιχεία εκείνου που ανήγειρε την οικοδομή. Σε περίπτωση που δεν τηρούνται βιβλία ή αυτά που τηρούνται κρίνονται ανεπαρκή ή ανακριβή, καθώς και σε περίπτωση αμφισβήτησης από τον ενδιαφερόμενο της αξίας που υπολογίστηκε με αυτόν τον τρόπο, αυτή καθορίζεται ύστερα από εκτίμηση που ενεργείται από τον προϊστάμενο της δημόσιας οικονομικής υπηρεσίας και σε συνέχεια από τα διοικητικά δικαστήρια.
Οι διατάξεις αυτής της περίπτωσης εφαρμόζονται ανάλογα και για βελτιώσεις ή επεκτάσεις που γίνονται με δαπάνες του μισθωτή σε οικοδομή της οποίας την κυριότητα έχει ο εκμισθωτής, αν μετά τη λήξη του χρόνου της μίσθωσης της οικοδομής οι βελτιώσεις ή επεκτάσεις παραμένουν στην κυριότητα του εκμισθωτή.

 

Τα ανωτέρω, ισχύουν βεβαίως με την προϋπόθεση ότι  η  μεταβίβαση θα πραγματοποιηθεί μετά τη λήξη της σύμβασης μίσθωσης  διότι αλλιώς δεν έχουν εφαρμογή οι διατάξεις της περίπτωσης β της παρ.1 του άρθρου21

 

Έτσι, το εισόδημα που προκύπτει στην περίπτωση αυτή  αποτελεί εισόδημα από ακίνητα και, θα συμπεριληφθεί στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος που θα υποβάλλει το ανδρόγυνο μαζί με το τυχόν συμφωνηθέν τίμημα από την εκμίσθωση του οικοπέδου

 

Περεταίρω, για την πληρέστερη κατανόηση των ανωτέρω, σας παραθέτουμε σχετικά έγγραφα  του Υπουργείου που εκδόθηκαν ως απάντηση σε παρόμοια ερωτήματα:

 

1051548/1009/Α0012/27.6.2007

ΘΕΜΑ: Εισόδημα ακινήτων από ανέγερση κτηριακής εγκατάστασης σε έδαφος του εκμισθωτή με δαπάνες του μισθωτή.

Απαντώντας στην από 24.5.2007 αίτησή σας, αναφορικά με το υπόψη θέμα, σας πληροφορούμε τα ακόλουθα:

1. Με τις διατάξεις της περίπτ.β' της παραγρ.1 του άρθρου 21 του ν.2238/1994 ορίζεται ότι ως εισόδημα από οικοδομές λογίζεται και η αξία της οικοδομής που ανεγείρεται με δαπάνες του μισθωτή σε ακίνητο του εκμισθωτή, εφόσον μετά το πέρας της μίσθωσης η ανεγειρόμενη οικοδομή θα παραμείνει στην κυριότητα του εκμισθωτή. Το ίδιο ισχύει και για τις επεκτάσεις και βελτιώσεις που επιφέρει σε μισθούμενη οικοδομή ο μισθωτής, με δικές του δαπάνες, εφόσον αυτές παραμείνουν στην οικοδομή μετά τη λήξη της μίσθωσης.

2. Εξάλλου, σύμφωνα με τις διατάξεις του πρώτου εδαφίου της παραγράφου 1 του άρθρου 22, ακαθάριστο εισόδημα, προκειμένου για οικοδομή που εκμισθώνεται, είναι το μίσθωμα που έχει συμφωνηθεί.

3. Κατά την έννοια της διάταξης αυτής, εισόδημα από εκμισθούμενη οικοδομή αποτελεί και η αξία τόσο της ανεγειρόμενης οικοδομής όσο και η αξία των προσθηκών, βελτιώσεων, και γενικά διαρρυθμίσεων του ακινήτου που διενεργούνται από το μισθωτή, με βάση τους όρους της σύμβασης, ή ύστερα από άδεια του ιδιοκτήτη σε αντάλλαγμα της χρήσης του μισθίου, με την προϋπόθεση ότι μετά τη λήξη της μίσθωσης, θα περιέλθουν στον εκμισθωτή, χωρίς αποζημίωση του μισθωτή.
Τούτο, καθόσον τα ανωτέρω προσθέτουν αξία στο ακίνητο και ωφελείται εμμέσως ο εκμισθωτής
 (σχετ.το11 22644/21 55/Α001 2/5.2. 1997 έγγραφό μας).

4. Σε αντίθετη περίπτωση όμως που με βάση όρο της σύμβασης η οικοδομή που ανεγέρθηκε από τον μισθωτή κατεδαφιστεί μετά τη λήξη της μίσθωσης ή οι προσθήκες και βελτιώσεις της εκμισθούμενης οικοδομής που διενεργούνται από το μισθωτή αποξιλωθούν μετά το πέρας της μίσθωσης και επανέλθει το μίσθιο στην αρχική του κατάσταση κατά το χρόνο παράδοσης του στον εκμισθωτή, δεν έχουν εφαρμογή οι διατάξεις της περιπτ.β' της παραγρ.1 του άρθρου 21 του ν.2238/1994 (σχετ. το 1022845/385/Α001 2/7.3.2002 έγγραφό μας).

5. Στη περίπτωση που περιγράφετε στην αίτησή σας φυσικό πρόσωπο, ιδιοκτήτης κατά πλήρη κυριότητα οικοπέδου, το εκμισθώνει για 25 έτη σε εταιρεία εκμετάλευσης ΣΟΥΠΕΡ ΜΑΡΚΕΤ. Η μισθώτρια θα ανεγείρει τις κτηριακές της εγκαταστάσεις από μπετόν ή σιδηροκατασκευή με δικές της δαπάνες και με ειδικό όρο της σύμβασης μίσθωσης αναλαμβάνει την ευθύνη κατεδάφισης του μετά την λήξη της μίσθωσης και να παραδώσει το οικόπεδο στον ιδιοκτήτη του στην αρχική κατάσταση, όπως το παρέλαβε απ' αυτόν.

6. Απ' όσα αναφέρονται παραπάνω προκύπτει ότι στην προκειμένη περίπτωση δεν θα έχουν εφαρμογή οι διατάξεις της περίπτ.β' της παραγρ.1 του άρθρου 21 του ν.2238/1994, ιδιαίτερα όταν πρόκειται για οικοδομή από σιδηροκατασκευή, οπότε είναι ευχερέστερη η αποξήλωσή τους.
Ανεξάρτητα όμως των ανωτέρω, το θέμα αυτό αποτελεί ζήτημα πραγματικό, η επίλυση του οποίου σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση με βάση τα υφιστάμενα στοιχεία (συμβάσεις κ.λπ.) εναπόκειται στην κρίση του προϊσταμένου της αρμόδιας Δ.Ο.Υ. ή, σε περίπτωση αμφισβήτησης, των διοικητικών δικαστηρίων.

Αριθ. πρωτ.: 1067913/1251/Α0012

ΘΕΜΑ: Φορολογική μεταχείριση εισοδήματος που προκύπτει από την ανέγερση ακινήτου σε έδαφος τρίτου με δαπάνες του μισθωτή και του ποσού της εγγυητικής επιστολής, η οποία εκδίδεται για εξασφάλιση των εκμισθωτών.

Σύμφωνα με τις διατάξεις της περίπτωσης β' της παρ. 1 του άρθρου 21 του ν.2238/1994, ως εισόδημα από οικοδομές λογίζεται μεταξύ άλλων και η αξία που έχει κατά το χρόνο της ανέγερσης της η οικοδομή που ανεγέρθηκε με δαπάνες του μισθωτή σε έδαφος του οποίου την κυριότητα έχει ο εκμισθωτής, αν μετά τη λήξη του χρόνου της μίσθωσης του εδάφους η οικοδομή παραμένει στην κυριότητα του εκμισθωτή.

Το ετήσιο εισόδημα εξευρίσκεται με διαίρεση του υπολοίπου που προκύπτει μετά την αφαίρεση του τυχόν ανταλλάγματος, που έχει ορισθεί στη σύμβαση για τη μεταβίβαση της κυριότητας της οικοδομής, από την αξία αυτής, κατά το χρόνο της αποπεράτωσης της, σε μέρη ίσα με τον αριθμό των ετών που απομένουν από την αποπεράτωση της ανέγερσης κατά τα οποία διαρκεί η μίσθωση του εδάφους. Ως αξία της οικοδομής, που έχει ανεγερθεί σε έδαφος κυριότητας τρίτου λαμβάνεται η πραγματική αξία της οικοδομής η οποία εξευρίσκεται από τα επίσημα βιβλία και λοιπά στοιχεία εκείνου που ανήγειρε την οικοδομή.

Από την επιστολή σας προκύπτει ότι με βάση σύμβαση που υπεγράφη μεταξύ ιδιοκτητών - εκμισθωτών και μισθωτή συμφωνείται η ανέγερση κτιρίου με δαπάνες του μισθωτή επί του οικοπέδου των εκμισθωτών και ο μισθωτής υποχρεούται να κατεδαφίσει το υφιστάμενο επί του οικοπέδου κτίσμα.

Επιπλέον, για εξασφάλιση των εκμισθωτών εκδόθηκε από τον μισθωτή και παραδόθηκε στους εκμισθωτές εγγυητική επιστολή, η αξία της οποίας προσδιορίσθηκε και έγινε αμοιβαία αποδεκτή, σύμφωνα με το ελάχιστο κόστος τυχόν ανακατασκευής των υπό κατεδάφιση υφισταμένων κτισμάτων του μισθίου και η οποία θα επιστραφεί στο μισθωτή αμέσως με την πλήρη αποπεράτωση του νέου κτηρίου.

Η διάρκεια της μίσθωσης ορίζεται σε 16 έτη και μετά τη λήξη αυτής το κτίσμα θα παραμείνει στην κυριότητα των εκμισθωτών.

Ύστερα από τα παραπάνω, στην περίπτωση που αναφέρεται στην επιστολή σας, έχουν εφαρμογή οι πιο πάνω διατάξεις της περίπτωσης β' της παρ. 1 του άρθρου 21 του ν. 2238/1994.

Το ποσό της εγγυητικής επιστολής δεν επηρεάζει τον υπολογισμό του εισοδήματος από οικοδομές, όπως προσδιορίζεται με τις πιο πάνω διατάξεις, καθόσον και οι δύο συμβαλλόμενοι, εκμισθωτές και μισθωτής συναίνεσαν στην κατεδάφιση του υφιστάμενου στο μίσθιο κτίσματος και την ανέγερση νέου κτίσματος με δαπάνες του μισθωτή και με τη συμφωνία μετά τη λήξη της μίσθωσης το κτίσμα να παραμείνει στην κυριότητα του εκμισθωτή.

Ύστερα από τα παραπάνω και επιπλέον από όσα προκύπτουν από τη σχετική σύμβαση που μας προσκομίσατε, σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 21 του ν.2238/1994, ως εισόδημα από ακίνητα πρέπει να δηλωθεί από τους εκμισθωτές, η αξία της οικοδομής διαιρεμένη δια του αριθμού των ετών που απομένουν από την αποπεράτωση αυτής, προσθετικά με το ποσό του μισθώματος όπως έχει συμφωνηθεί.

Η ομάδα της AST BOOKS.