Ερωτήματα για την φορολογία (830)

Ερώτηση

830AA. Καλησπέρα σας θα ήθελα να σας υποβάλλω το κάτωθι ερώτημα :Το έτος 2000 εξεμίσθωσα σε Ανώνυμη Εταιρεία οικοπεδική έκταση 2.821 τετραγωνικών μέτρων για δώδεκα (12) έτη έναντι μηνιαίου μισθώματος 6.000 ευρώ. Η διάρκεια της μίσθωσης παρατάθηκε για έξι (6) ακόμα έτη από την λήξη της. Το οικόπεδο αυτό όπως προβλέπεται από το συμφωνητικό μίσθωσης, θα το χρησιμοποιήσει η μισθώτρια εταιρεία για την εκμετάλλευση super market , αφού προηγουμένως ανεγείρει επ' αυτού η μισθώτρια με δικές της δαπάνες κτηριακές και λοιπές εγκαταστάσεις για την στέγαση super market και για τις οποίες εκδόθηκε  οικοδομική άδεια στο όνομα της.AΣύμφωνα με το μισθωτήριο, μετά την λήξη της μίσθωσης, η μισθώτρια εταιρεία υποχρεούται να αποξηλώσει τις εγκαταστάσεις και να παραδώσει το μίσθιο στην κατάσταση που το παρέλαβε (οικόπεδο).Ήδη εν όψει πρόωρης αποχώρησης της μισθώτριας εταιρείας από το μίσθιο μας ζητάει να μην αποξηλώσει τις κτιριακές κλπ εγκαταστάσεις, όπως προβλέπει το μισθωτήριο, αλλά να παραμείνουν αυτές προς όφελος του μισθίου με αντάλλαγμα να μην μας καταβάλλει οφειλόμενα μισθώματα συνολικής αξίας 20.000 ευρώ.Εδώ πρέπει να σημειωθεί ότι η αξία των κτιριακών κλπ εγκαταστάσεων κατά τον χρόνο της ανέγερσης (2000) όπως προκύπτει από τα βιβλία της μισθώτριας εταιρείας ανέρχεται σε 1.050.000 ευρώ. Η δε σημερινή υπολειμματική αξία, μετά και τις διενεργηθείσες αποσβέσεις, σε 400.000 ευρώ.Μετά από τα παραπάνω πραγματικά δεδομένα και σύμφωνα και με τις διατάξεις του άρθρου 21 Ν.Δ. 2238/94 ερωτάται:

1.      Πώς θα φορολογηθεί σήμερα η αξία των κτισμάτων που θα παραμείνουν σε όφελος του μισθίου ;

2.      Σε ποιο έτος και για ποιο ποσό θα φορολογηθεί

3.      Αν το εισόδημα κατανεμηθεί στα έτη της μίσθωσης, όπως προβλέπει το άρθρο 21 παρ.1β Ν.Δ. 2238/94, οι συμπληρωματικές δηλώσεις που θα υποβληθούν έχουν προσαυξήσεις ;

Απάντηση

Με την ΠΟΛ.1017/1.2.2013 με θέμα «Φορολογική αντιμετώπιση του εισοδήματος που αποκτά ο εκμισθωτής ακινήτου, στο οποίο έχουν γίνει βελτιώσεις και προσθήκες από τον μισθωτή, κατά την πρόωρη λύση της μίσθωσης» έχουν διευκρινιστεί τα ακόλουθα:

Με αφορμή ερωτήματα που έχουν υποβληθεί στην υπηρεσία μας, αναφορικά με το πιο πάνω θέμα, σας γνωρίζουμε τα ακόλουθα:

1. Σύμφωνα με τις διατάξεις της περ. β' της παρ. 1 του άρθρου 21 του ν. 2238/1994, ως εισόδημα από οικοδομές λογίζεται η αξία που έχει κατά το χρόνο της ανέγερσής της η οικοδομή που ανεγέρθηκε με δαπάνες του μισθωτή σε έδαφος του οποίου την κυριότητα έχει ο εκμισθωτής, αν μετά τη λήξη του χρόνου της μίσθωσης του εδάφους η οικοδομή παραμένει στην κυριότητα του εκμισθωτή. Το ετήσιο εισόδημα εξευρίσκεται με διαίρεση του υπολοίπου, που προκύπτει μετά την αφαίρεση του τυχόν ανταλλάγματος, που έχει ορισθεί στη σύμβαση για τη μεταβίβαση της κυριότητας της οικοδομής, από την αξία αυτής, κατά το χρόνο της ανέγερσης της, σε μέρη ίσα με τον αριθμό των ετών κατά τα οποία διαρκεί η μίσθωση του εδάφους. Ως αξία της οικοδομής που έχει ανεγερθεί σε έδαφος κυριότητας τρίτου λαμβάνεται η πραγματική αξία της οικοδομής, η οποία εξευρίσκεται από τα επίσημα βιβλία και λοιπά στοιχεία εκείνου που ανήγειρε την οικοδομή. Σε περίπτωση που δεν τηρούνται βιβλία ή αυτά που τηρούνται κρίνονται ανεπαρκή ή ανακριβή, καθώς και σε περίπτωση αμφισβήτησης από τον ενδιαφερόμενο της αξίας που υπολογίστηκε με αυτόν τον τρόπο, αυτή καθορίζεται ύστερα από εκτίμηση που ενεργείται από τον προϊστάμενο της δημοσίας οικονομικής υπηρεσίας και σε συνεχεία από τα διοικητικά δικαστήρια. Οι διατάξεις αυτής της περίπτωσης εφαρμόζονται ανάλογα και για βελτιώσεις ή επεκτάσεις που γίνονται με δαπάνες του μισθωτή σε οικοδομή της οποίας την κυριότητα έχει ο εκμισθωτής, αν μετά τη λήξη του χρόνου της μίσθωσης της οικοδομής οι βελτιώσεις ή επεκτάσεις παραμένουν στην κυριότητα του εκμισθωτή.

2. Επίσης, με τις διατάξεις της περ. α' της παρ.1 του άρθρου 102 του ίδιου νόμου ορίζεται, ότι για τα νομικά πρόσωπα της παρ.1 του άρθρου 101 (ανώνυμες εταιρείες, εταιρείες περιορισμένης ευθύνης, συνεταιρισμοί, κλπ.), ο φόρος επιβάλλεται κάθε οικονομικό έτος στο συνολικό καθαρό εισόδημα από κάθε πηγή που αποκτάται κατά τη διαχειριστική περίοδο η οποία λήγει μέσα στο χρονικό διάστημα από την 1η Αυγούστου του προηγούμενου ημερολογιακού έτους μέχρι την 31η Ιουλίου του οικείου οικονομικού έτους.

Οι πιο πάνω διατάξεις καθιερώνουν την αρχή της αυτοτέλειας των χρήσεων. Σύμφωνα με την αρχή αυτή κάθε χρήση είναι αυτοτελής και ανεξάρτητη από τις άλλες χρήσεις και δεν επιτρέπεται ο συμψηφισμός των αποτελεσμάτων αυτής με τα αποτελέσματα των προηγούμενων ή των επόμενων χρήσεων.

Κατά συνέπεια, τα μεν ακαθάριστα έσοδα και κέρδη κατατάσσονται και φορολογούνται στη χρήση κατά την οποία προέκυψαν και αποκτήθηκαν, οι δε δαπάνες κατατάσσονται στην χρήση την οποία βαρύνουν (σχετ. το 1056008/10827/Β0012/3.8.2004 έγγραφο μας).

3. Περαιτέρω, από τη Διοίκηση έχει γίνει δεκτό, ότι το αναπόσβεστο υπόλοιπο των δαπανών βελτιώσεων και προσθηκών σε μισθωμένο ακίνητο, εκπίπτει από τα ακαθάριστα έσοδα της χρήσης μέσα στην οποία λύνεται η μίσθωση (σχετ. τα 1015038/10108/Β0012/25.06.1997, 1031863/10408/Β0012/28.03.2000 και 1015586/10239/Β0012/13.03.2007 έγγραφά μας).

4. Από τα ανωτέρω προκύπτει, ότι σε περίπτωση εκμίσθωσης ακινήτου για το οποίο έχουν πραγματοποιηθεί από τον μισθωτή δαπάνες βελτιώσεων και προσθηκών και η μίσθωση αυτού λύεται πρόωρα, ο εκμισθωτής, στη χρήση εντός της οποίας λύεται πρόωρα η σύμβαση μίσθωσης του εν λόγω ακινήτου, θα υπολογίσει εφ' άπαξ ως εισόδημα από οικοδομές της περ. β' της παρ.1 του άρθρου 21 του ν.2238/1994, το σύνολο του ποσού των δαπανών και βελτιώσεων στο μίσθιο που απομένει προς κατανομή στα επόμενα έτη, κατ' ανάλογη εφαρμογή της παρ. 3 της παρούσας.

5. Από το χρόνο έκδοσης της παρούσας, κάθε άλλη διαταγή με αντίθετο περιεχόμενο παύει να ισχύει.

Η ομάδα της AST BOOKS.