Η ASTbooks στα πλαίσια της εξυπηρέτησης των πελατών της, λογιστών και φοροτεχνικών, επιλέγει και δημοσιεύει ερωτήσεις με θέμα τις Φορολογικές Δηλώσεις 2015.
Ερώτηση.
Έχουμε αγοράσει από εσάς τους οδηγούς για τις φορολογικές δηλώσεις και θα ήθελα να υποβάλλω ένα ερώτημα το οποίο δεν διευκρινίζεται ξεκάθαρα μέσα στο βιβλίο σας.
Γονέας παραχωρεί σε παιδί σπίτι πάνω από 200τμ ή και αντίστροφα. Αυτός που το παραχωρεί το δηλώνει στο Ε2 και δηλώνει ότι εισπράττει ένα μίσθωμα 3% επί της αντικειμενικής δαπάνης του σπιτιού.
Αυτός που το κατοικεί το δηλώνει ως δωρεάν παραχωρημένη κατοικία στον πίνακα 5.
Το τεκμήριο βαρύνει αυτόν που το κατοικεί, σωστά; Μέσα στο βιβλίο μπορείτε να μου πείτε που αναγράφεται ακριβώς γιατί δεν το βρίσκω;
Απάντηση
Όσον αφορά το εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση κατοικίας, στο θέμα 4Δ2.4 του Οδηγού φορολογικών δηλώσεων 2015, αναφέρονται τα εξής:
« 4Δ2.4 Κωδικοί 129-130, 143-144, 141-142 και 147-148: Ακαθάριστο εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση ακινήτων
Στο εισόδημα από ακίνητη περιουσία περιλαμβάνεται το εισόδημα, σε χρήμα ή σε είδος, που προκύπτει από τη δωρεάν παραχώρηση χρήσης γης και ακινήτων.
Το ετήσιο ακαθάριστο εισόδημα που καθορίζεται με αυτόν τον τρόπο, τεκμαίρεται ότι συνίσταται στο τρία τοις εκατό (3%) της αντικειμενικής αξίας του. Δεν υπάρχει δηλαδή πλέον, δυνατότητα επιλογής από το φορολογούμενο κάποιου ποσού μεταξύ του 3,5% και 5% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Βεβαίως, σε αυτό το σημείο πρέπει να περιμένουμε τη θέση της Διοίκησης για τις περιοχές που δεν ισχύει το αντικειμενικό σύστημα, προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων.
Στο εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση, δεν υπολογίζεται χαρτόσημο.
ΠΡΟΣΟΧΗ: Απαλλάσσεται από το φόρο το τεκμαρτό εισόδημα που προκύπτει, από τη δωρεάν παραχώρηση της χρήσης κατοικίας, εμβαδού μέχρι διακόσια (200) τετραγωνικά μέτρα, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως κύρια κατοικία προς ανιόντες ή κατιόντες εξ αίματος ή εξ αγχιστείας. Αυτονόητο είναι ότι δεν υφίσταται δικαίωμα έκπτωσης δαπανών για τα εν λόγω ακίνητα.
Για να δηλωθεί η δωρεάν παραχώρηση προς ανιόντες ή κατιόντες, θα πρέπει:
- Αυτός που το παραχωρεί, να το δηλώσει μόνο στο Ε2, ως δωρεάν παραχώρηση. (Σε περίπτωση όμως δωρεάν παραχώρησης η οποία δεν απαλλάσσεται από το φόρο, ο παραχωρών συμπληρώνει και τους κωδικούς της περ. 4 του πίνακα 4Δ2)
- Αυτός που το κατοικεί, να το δηλώσει στον πίνακα 5.1 α, επιλέγοντας τον κωδικό 203.
Σύμφωνα με τις ανωτέρω διατάξεις φορολογούνται κανονικά, οι παρακάτω ενδεικτικά αναφερόμενες πράξεις:
- Η δωρεάν παραχώρηση επαγγελματικής στέγης από γονέα προς το τέκνο του και αντίστροφα.
- Η δωρεάν παραχώρηση οποιασδήποτε κατοικίας πρόκειται να χρησιμοποιηθεί ως δευτερεύουσα (εξοχική ή μη) από ανιόντες ή κατιόντες.
- Η ιδιοχρησιμοποίηση ακινήτου για επαγγελματική χρήση.
- Το τμήμα που αφορά την άνω των 200 τ.μ. επιφάνεια ακινήτου που παραχωρείται δωρεάν προς ανιόντες ή κατιόντες.
Παράδειγμα
Έστω ότι γονέας παραχωρεί στο τέκνο του μια κατοικία 250 τ.μ. και αντικειμενικής αξίας 100.000 ευρώ, προκειμένου να τη χρησιμοποιήσει αυτό ως κύρια. Το φορολογητέο εισόδημα που προκύπτει για τον γονέα είναι αυτό που αντιστοιχεί στα επιπλέον 50 τ.μ. του ακινήτου, δηλαδή:
100.000 Χ 3% = 3.000
3.000 Χ = 600 ευρώ.»
Όσον αφορά το ποιον βαραίνει το τεκμήριο, στο θέμα 5.3 αναφέρονται τα εξής:
«5.3 Ιδιοκατοικούμενες ή μισθωμένες ή δωρεάν παραχωρηθείσες κύριες κατοικίες.
Με την περίπτ. α' της παραγράφου 1 του άρθρου 31 ορίζεται ότι η ετήσια αντικειμενική δαπάνη διαβίωσης με βάση τα τετραγωνικά μέτρα της ιδιοκατοικούμενης ή μισθωμένης ή της δωρεάν παραχωρούμενης κύριας κατοικίας υπολογίζεται κλιμακωτά ως ακολούθως:
| Επιφάνεια κατοικίας (τ.μ.) (κύριος χώρος) | Ετήσια αντικειμενική δαπάνη (€ ανά τ.μ.) | ||
| Τιμή ζώνης < €2,799 | Τιμή ζώνης €2,800 - €4,999 | Τιμή ζώνης > €5,000 | |
| 1 – 80 | 40 | 56 | 68 |
| 81 – 120 | 65 | 91 | 110,5 |
| 121 - 200 | 110 | 154 | 187 |
| 201 – 300 | 200 | 280 | 340 |
| > 300 | 400 | 560 | 680 |
- Για τον υπολογισμό της ετήσιας αντικειμενικής δαπάνης διαβίωσης των βοηθητικών χώρων της κύριας κατοικίας, ορίζεται ποσό σαράντα ευρώ (40) το τετραγωνικό μέτρο ανεξάρτητα από το μέγεθος της επιφάνειας.
- Όταν υπάρχει μονοκατοικία, όλα τα πιο πάνω ποσά προσαυξάνονται κατά ποσοστό 20%.
- Για τα ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές εκτός αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων θα λαμβάνεται υπόψη η τιμή εκκίνησης.
Διευκρινίζεται ότι οι φορολογούμενοι που φιλοξενούνται από άλλον φορολογούμενο (π.χ. ενήλικα τέκνα που φιλοξενούνται από τους γονείς τους), δεν συμπληρώνουν αυτόν τον πίνακα, καθότι δεν επιβαρύνονται με την αντικειμενική δαπάνη διαβίωσης της κατοικίας.
Προσοχή! τα παραπάνω δεν αφορούν τη δωρεάν παραχώρηση κατοικίας.
Επισημαίνεται ότι, οι νομιμοποιήσεις των ημιυπαίθριων χώρων σύμφωνα με τον ν.3843/2010, οι νομιμοποιήσεις αυθαίρετων κατασκευών και αυθαίρετων αλλαγών χρήσης (υπόγεια, πατάρια κ.τ.λ.) που πραγματοποιήθηκαν με τους ν.4178/2013 και ν.3843/2010, θα πρέπει να ληφθούν υπόψη στην συμπλήρωση του υποπίνακα της περίπτωσης 1.»
Επίσης, στο θέμα 5.6.3 του ίδιου βιβλίου, αναφέρεται:
«5.6.3 Κωδικοί 203 - 207 - 209: Μισθωμένη ή δωρεάν παραχωρούμενη κατοικία
Συμπληρώνεται όταν μισθώνεται κύρια κατοικία ή δευτερεύουσα/ες κατοικία/ες ή σας έχει παραχωρηθεί κύρια ή δευτερεύουσα/ες κατοικία/ες ανεξάρτητα από την επιφάνειά τους. Δε συμπληρώνεται όταν πρόκειται για ιδιόκτητες κατοικίες. Η συμπλήρωση αυτών των κωδικών γίνεται «κλικάροντας» το αντίστοιχο τετραγωνίδιο.
Υπενθυμίζουμε ότι η αντικειμενική δαπάνη της δωρεάν παραχωρημένης κατοικίας βαρύνει αυτόν που την χρησιμοποιεί και όχι αυτόν που την παραχώρησε. Βεβαίως, για τον ιδιοκτήτη ενδέχεται να προκύψει τεκμαρτό εισόδημα από ακίνητα. Στο θέμα 4Δ2.4 του βιβλίου μας, παρατίθεται ολοκληρωμένη ανάλυση της φορολογίας των δωρεάν παραχωρούμενων ακινήτων.
Για να γίνουν πιο κατανοητά όλα τα παραπάνω, παραθέτουμε το ακόλουθο παράδειγμα:
Παράδειγμα
Έστω γονείς που μένουν σε ιδιόκτητο διαμέρισμα του 1ου ορόφου μιας πολυκατοικίας και έχουν στην κατοχή τους και ένα δεύτερο διαμέρισμα στον 3ο όροφο στο οποίο διαμένει το τέκνο τους.
Στην περίπτωση αυτή το τέκνο δεν διαμένει στο ίδιο σπίτι με τους γονείς του ώστε να είναι φιλοξενούμενο, αλλά του έχει δοθεί ένα ξεχωριστό σπίτι να κατοικεί. Επομένως, το τέκνο πρέπει να συμπληρώσει τον πίνακα 5.1α επιλέγοντας τον κωδικό 203, ενώ οι γονείς στο Ε2 που υποβάλλουν πρέπει να αναγράψουν το ακίνητο ως δωρεάν παραχωρημένο στο τέκνο.
Υπενθυμίζουμε ότι δωρεάν παραχώρηση μιας κύριας κατοικίας επιφάνειας μέχρι 200 τ.μ, χωρίς να προκύπτει φορολογητέο εισόδημα από ακίνητη περιουσία για τον παραχωρητή, γίνεται μόνο από γονείς σε παιδιά και αντίστροφα.
Συνοψίζοντας:
α) Αυτός που το παραχωρεί, το δηλώνει μόνο στο Ε2 σαν δωρεάν παραχώρηση.
β) Αυτός που το κατοικεί, το δηλώνει στον πίνακα 5.1α επιλέγοντας τον κωδικό 203 (δωρεάν παραχωρημένη κατοικία ).»
Η ΣΥΝΔΡΟΜΗΤΙΚΗ ΥΠΗΡΕΣΙΑ ΕΡΩΤΗΣΕΩΝ ΤΗΣ ASTbooks.
